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协信阿卡迪亚项目策划书 重庆协信控股（集团）有限公司·研发策划中心 二ＯＯ五年十二月 目 录 前言 1 一、地理位置 1 二、地块面积及地价 1 第一部分：市场环境研究 2 一、2005年重庆房地产市宏观环境分析 2 （一）经济环境分析 2 （二）房地产开发环境分析 3 二、区域环境分析 6 （一）大坪片区概况 6 （二）大坪片区区域经济环境 7 （三）大坪片区人口分析 7 （四）大坪片区交通现状 7 （五）大坪片区规划 8 三、项目供应市场分析 10 （一）项目所处区域房地产供应市场分析 10 （二）2006-2007年重庆市高档楼盘供应市场分析 12 四、项目需求市场分析 14 （一）项目所处区域——大石杨片区消费特征分析 14 （二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房） 15 五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析 20 （一）花园洋房项目分析 20 （二）联排别墅项目分析 22 （三）江景高层项目分析 25 六、项目重点竞争项目分析 26 七、市场调查结论及建议 29 第二部分：项目定位分析 30 一、地块分析 30 （一）地块位置 30 （二）地块规模 31 （三）地形分析 31 （四）各地块建设条件 31 （五）地块周边交通及配套 34 （六）地块规划方向分析 35 二、SWOT分析 35 （一）项目优势 35 （二）项目劣势 36 （三）市场威胁 37 （四）市场机会 37 （五）应对策略 38 三、项目定位 39 （一）定位依据 39 （二）项目定位 40 第三部分：项目主题构思 44 一、其它项目主题分析 44 二、阿卡迪亚项目主题思考 46 第四部分：项目规划设计建议 46 一、交通组织分析及建议 46 一、 建筑风格建议 47 三、园林景观建议 49 四、户型建议 49 （一）联排别墅 49 （二）花园洋房 51 （三）高层 53 五、配套设施建议 53 第五部分：项目建设进度及销售计划 54 一、项目研发阶段控制节点建议 54 二、项目实施阶段控制节点建议 55 第六部分：项目财务评价 55 一、评价原则 55 二、技术经济指标 56 三、投资估算 57 四、收入测算 59 五、资金筹措及使用 60 六、投资分析 62 七、赢利模式分析 63 第七部分：项目风险分析 65 一、项目面临的主要风险分析 65 二、 敏感性分析 65 三、 风险控制 66 第八部分：总体评价 66 前言 一、地理位置 项目地处渝中区黄荆社，为渝中区、高新区、沙坪坝区三区交界处，项目以红黄路为界，划分为两个项目，西侧为协信阿卡迪亚项目，东侧为协信云栖谷项目。 二、地块面积及地价 规划用地面积及土地成本构成（包括两个项目） 土地面积（㎡） 地价 备注 挂牌面积 240120 29506万元 综合价金，含绿地 三九厂 20149 1728万元 不含土地交易税及土地出让金 长陵厂 4830 420万元 不含土地出让金、税金及土地增值税 戒毒所 16900 置换地块：约120万元/亩 建设成本：1500万元 两项合并计算 同创地块 约5200 土地成本：70万元/亩 土地出让金：270元/㎡（容积率3.5） 两项合并计算 红黄路调整后增加用地 约5000 按挂牌价计 合计 292199 其中，阿卡迪亚项目规划用地面积339.82亩（含绿地19.9亩），建设用地209056㎡；黄荆社高层项目规划用地面积98.5亩（含绿地7.1亩），建设用地49626㎡。 第一部分：市场环境研究 一、2005年重庆房地产市宏观环境分析 （一）经济环境分析 1、国民生产总值及增长率 2005年全年地区生产总值突破3000亿，达到3069.10亿元，同比增长11.5%。经济发展进入一个起飞发展阶段，社会消费结构登上一个新的台阶。 2000-2005年上半年重庆市国内生产总值及增长率 注：2000-2004年数据来源于重庆统计年鉴，2005年数据来源于“立业报告” 2、城镇居民人均年可支配收入 分析： 随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，2005年城市居民年人均突破10000元，达到10244元，同比增长11.1%。以一户家庭平均3.15人口计算，家庭年平均可支配收入已经达到32268.6元。 3、人均国民生产总值及增长率 注：2000-2004年数据来源于重庆统计年鉴，2005年上半年数据来源于“立业报告”。 2004年重庆市人均国民生产总值首次超过1000美元，经济发展踏上一个新的高度。 以上数据显示：重庆市近三年来国内生产总值以年均11.33个百分点的速度快速增长；人均GDP首次跨越1000美元。 （二）房地产开发