合肥天晟海洲·景秀世家营销策划方案报告书.docVIP

合肥天晟海洲·景秀世家营销策划报告之一·项目回顾 合肥市简介 历史文化内涵与底蕴 一、合肥地理位置 合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部。江淮分水岭南测，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。 二、“合肥”地名的由来 “合肥”名称之由来，说法有二。北魏郦道元《水经注》云：夏水暴涨，施（今南淝河）合于肥（今东淝河），故曰合肥。这是一种说法。 唐代有人提出另一种说法，淝水出鸡鸣山，北流二十里分而为二，其一东南流（南淝河），经过这里入巢湖；其一西北支（东淝河），二百里出寿春入淮河。《尔雅》上指出“归异出同曰肥”。二水皆曰肥，合于一源，分而为二，故曰合肥。 三、合肥的历史沿革 合肥历史悠久，自秦置县，至今已有2200多年的历史。秦置合肥县，属九江郡。曾为扬州治。西晋属淮南郡。东晋改汝阴县。隋初复改合肥县，为庐州治所。宋为庐州，元为庐州路，明为庐州府治。清为江南省庐州府治，1912年废合肥县，分置肥东、肥西县。1952年成为安徽省会。1988年辖东市、西市、中市、郊区4区和长丰、肥东、肥西3县。2002年市区调整并扩大范围，更名为庐阳区、瑶海区（含新站综合开发实验区）、包河区和蜀山区（含经济技术开发区、高新技术开发区）四区，三县不变。 由于北接中原，南近江南，合肥历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有“江南唇齿，淮右襟喉”，“江淮首郡、吴楚要冲”之称。尤其是三国时期魏吴在合肥长达32年之久的交兵，为合肥留下了逍遥津、教驽台、三国新城等众多的三国遗迹。悠久的历史，造就了众多的名人。影响较大的有包拯、李鸿章、段祺瑞和台湾首任巡抚刘铭传、诺贝尔奖获得者杨振宁等。因此，又有“三国故地，包拯家乡”的称谓。 地方文化习俗 一、城市内各区域在居民心目中的印象 合肥“风扇型”的城市空间布局较有特色，（即以东区、北区和西南区三片“扇叶”环绕老城区），因此，一般居民均习惯于以东区、北区、西南区和老城区的概念来区分城市的不同区域。 老城区：即环城公园以内的区域，也是合肥老城墙内的区域。面积仅5.2平方公里。是1952年合肥成为省会时城市的大致规模。由于长期以来合肥一直以此为中心发展，至今已成为城市的商贸、金融、服务、文化、行政的综合性中心。在市民的心目中，它的中心地位无可替代，却又拥挤、嘈杂、交通不便。 东区：是合肥的老工业区，以纺织、机械、化工等工业门类为主，空气质量较差，环境杂乱，建筑老旧而缺乏特色，居民素质和经济收入较低，治安状况不佳。近年来沿靠近老城区的位置和交通干线——长江东路附近以及新站开发区发展较快。但在一般居民的心目中，它的落后、低档次和治安差的形象却难以根本改观。 北区：和东区的情况类似，是原规划中的仓储区。由于距老城区较近，近年来住宅建设速度较东区为快。 西南区：是合肥市老的文教区，基础较好。随着城市规模的不断扩大，它也涵盖了高新、经济、政务文化三大开发区。原区内生产性企业“退二进三”、“退二进区”的比例也较多，是城市内最有活力的区域。在一般居民的心目中，西南区的概念等同于较高的档次、较好的环境以及较优越的文化氛围。 二、地方性、区域性禁忌 合肥是个新兴的城市。1952年成为省会时，只有五、六万人。外来人口比例相当大。相应的地方性、区域性禁忌也就较少。 三、重视教育成为城市文化的显著特征 目前合肥市拥有大学生的比例仅次于北京、上海、深圳，位于全国第四位。合肥市民普遍重视子女教育，教育投资蔚然成风。 合肥宏观经济发展 2003年合肥市完成生产总值477.78亿元，按可比格价格计算，比上年增长13.3%。三次产业比例为8.54∶49.88∶41.58。按户籍人口计算，人均GDP突破10000元，达10562元，比上年增加1288元。全年完成全社会固定资产投资255.11亿元，比上年增长51.2%竞争环境分析 宏观竞争背景分析 近年来，随着国民经济的持续增长，城市化进程的加快，居民收入的增加，以及国家宏观经济政策的综合作用下，合肥市房地产开发市场连续8年保持了持续健康快速发展的良好局面。2003年，合肥市房地产开发市场继续呈现出投资增长、结构改善、品质提高、服务改进、市场活跃、产销两旺的特点。2003年创造了历史最高水平，当年，全市房地产开发投资95.26亿元，同比增长138.09%；施工面积107