萧林新天地酒店公寓价格建议浅析.pptVIP

2.销售方式建议 1、潜销 因积累量不够，所以建议对公寓已办卡预约客户提前通知付大定签约，不采用统一对外公开的方式销售； ? 2．楼层划分(暂定：5-15F为包租，16-23F为毛坯办公，24-30F为简装) 因积累客户量不多，达不到热销局面，整栋推出会出现客户分布零乱现象，不利于后期销售，所以建议对不同划分产品楼层视情形各拿出2-3个层面压缩销售(包租部分拿出5-7F三个层面，毛坯部分拿出16-18F三个层面，简装部分拿出24-25F两个层面)后期视客户情况逐步加推。 3.销售优惠建议 1、对已办卡客户采用付2千抵1万再减300元/平米优惠（约合470元/平米） 2、一次性付款不低于低价销售； 商业按揭优惠50元/平米； 采用首付5万起客户不享受付款优惠； 3．开盘后原办卡优惠转换成团购，介绍费等 即表价=底价+550 ? 4.后期促销方式及通路建议 1、通过“有偿介绍”方式扩大全员销售的积极性； 2、通过对类似投资产品的个案资源收集，加大CALL量； 3、引入分销，内外场联动销售； 4、适当考虑在上海投些小众媒体广告，引入上海投资人群； 5、寻找潜在大客户，大面积销售，做办公机构。 over * 巨达房产 2013年5月13日 萧林新天地酒店式公寓价格建议 报 告 架 构 （1）近期昆山整体市场情况 （2）酒店公寓个案对比分析 （3）本项目现状分析与价格建议 （4）面对的问题和销售建议 首先，看下近期昆山整体市场情况 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2012年全年昆山成交商品房41147套，比2011年增加13800套，增幅50.5%；2012年的“小爆发”，一方面主要得益于2次降息（6月8日，7月6日）使投资市场开始复苏，另一方面各地变相性政策松动也是原因之一。 2013年第一季度，受新国五条刺激，开放商抢推、购房者恐慌入市，带来了短暂的成交量上升。但进入4月之后，市场开始恢复冷静，被誉为楼市风向标的5.1房展会也是每况愈下，这也预示着接下来的昆山楼市势必要进入一个相对平静的时期。 2008年-2013年4月昆山房产市场成交量走势图 截止到2013年4月30日，昆山楼市仍有63480套的库存量。 2013年才过去4个多月，但同比2012年前4个月的供应量13484套和2011年前4个月12080套的供应量，均呈上升势头，分别增涨4.61%和16.77%。在全年供应量上，今年预计将达到3年来的最高峰。 几个大体量新盘，如华润国际社区、世茂东外滩、首创悦都以及品院的高层等都会在5-10月份推出。但客户的数量是相对固定的，在面对这么多供应量和品牌开发商以及低价跑量的情况下，市场压力相对较大。 2008年-2013年4月昆山房产市场供应量情况 2008年-2012年昆山历年土地市场成交情况 2012年土地市场土地成交面积404万平方米，较2011年255万平方米，增加149万平方米，增幅58.4% 。2010及2011年的销售市场持续低迷，土地市场也同样惨淡，同时影响的还有装修建材市场。 2012年5月过后，随着降息等因素影响，成交逐渐恢复，投资市场开始复苏，使得开发商对今年的市场寄予厚望，土地出让基本都是底价成交。 进入到2013年，成交量、供应量的短暂上升，势必会刺激部分开发商拿地热情。以昆山前4个月的土地成交为例，目前已经达到了161.97万平方米，照此速度，今年的土地成交面积刷新5年来的新高似乎不成问题！ 单位：万平方米 2013年上半年昆山房产市场情况 2，政策刺激下，3、4月以及接下来的5月，昆山多盘放量，不少新盘上市，供应量大幅上升 4，过去4个月，虽然双量齐升，但普通住宅是主力，商业性质房产表现比较一般甚至有点冷淡 3，上半年土地供应量成交量同比均有所增加，尤其是商住用地（商铺、办公楼和酒店公寓） 1，政府领导换届，新国五条出台，20%个税和部分地区二套房首付款比例提高 成交量下行供应量上行、商业类房产表现不尽如人意、货币政策收紧可能 5，有可能出现新一轮通货膨胀，届时货币政策有可能收紧  其次，酒店公寓代表个案分析 代表个案对比分析 1、价格汇总分析： 个案名称 均价（元/㎡） 毛坯均价 （元/㎡） 装修标准 （元/㎡） 优惠措施 城东 中环时代 9000 9000元 —— —— 建伟新世界 7200 7200 —— 1千抵8千 中冶昆庭 11500 7800起 2000 一次性付款200元优惠，按时签约95折优惠 原鼎国际 9000 6900 2000 前两回报在总价中扣除一次性付款优惠100元/㎡ 中大简界 9000 —— 1500 一次性付款98折，贷款99折 城北 逸景湾 —— 5500 —— 当天