台北车站特定专用区交九用地开发案.doc

 目 錄 壹、 交九計畫概述 1 貳、 交九用地簡介 2 2.1交九簡介 2 2.2甄審標準 3 2.3 權利金收取標準 5 2.4 計畫規模 6 參、 民間參與範圍 7 3.1 民間機構主要權利義務 7 肆、 風險分擔 8 4.1特許公司風險 8 4.2 融資銀行可能面對之風險 10 4.3 政府之風險 11 伍、 財務風險分析 12 5.1基本假設參數 13 5.3 情況二 僅加入公共建設無額外獎勵 15 5.4 情況三 合作最大利潤 17 陸、 計畫效益 19 6.1政府效益 19 6.2 社會經濟效益 20 柒、 遭遇困難及解決方法 20 7.1整體經濟不景氣的克服 20 7.2 解決方法 23 捌、 結 論 24 玖、 問與答 25 壹拾、 參考文獻 26 圖目錄 圖1.1 交九用地現況照片 2 圖2.1 交九轉運站BOT案甄審作業流程圖 5 圖 5.1 基本規劃資料 15 圖 5.2 僅加入公共建設無額外獎勵趨勢圖 16 圖 5.3 合作最大利潤趨勢圖 17 表目錄 表5.1 財務評估模式與現行財務可行性架構表 12 表5.2基本假設參數總表 13 表5.3 WACC計算表 14 表5.4 建築規劃使用面積表(坪) 14 表5.5 轉運站及附屬賞業設施使用面積表 16 表5.6 容積560%使用面積表 17 表5.7 招標條件比較表 18 表5.8 敏感性分析表 18 表5.9 交九轉運站BOT案三次招商開發條件 19 表7.1 交九轉運站BOT案三次招商開發條件對照表 20 表7.2交九轉運站BOT案三次招商開發條件對照表（續） 22 附錄 附錄一、交九之大事紀要 28 附錄二、財務分析表 35 附錄三、期末簡報 交九計畫概述 為健全臺北都會區公路長途客運、捷運系統與鐵路轉運功能，鼓勵民間參與公共建設，並加速台北車站特定專用區都市更新計畫，政府提供台北車站北方，承德路、市民大道、公園路(捷運淡水線)、華陰街所圍基地面積共計21,374平方公尺(依都市計畫為交九用地)進行開發營運。邀請民間機構參加『甄選投資人開發暨營運台北車站特定專用區交九用地招標案』(即「交九轉運站BOT案」，以下簡稱本案)甄選。交九用地國有土地權屬佔有54.77%，(管理人為交通部臺灣鐵路管理局)，台北市有土地權屬佔有45.23%，(管理人為臺北市政府交通局)。都市計畫為「轉運站用地」，建蔽率80%、容積率560%。現況為建成國中舊址拆除地上物後作為臨時平面停車場使用，及東側大樓為台北大眾捷運公司之行車控制中心、台北市交通管制工程處的交通控制中心使用，如圖一所示。 依得標人規劃內容，轉運站設有32座上下客月台、16席大客車備用停車格位，並結合商場、旅館、住宅及辦公室使用，已於94年6月開工，預定97年底完工啟用。 交九用地現況照片 交九用地簡介 台灣規模最大、首創食、衣、住、型、樂的轉運站「台北車站特定區交九用地 BOT開發案」屆時大台北地區民眾將坐享五鐵共構的生活便捷性，及台北車站特定區計畫帶來周邊土地增值與台北市東西區平衡發展的巨大效益。相較於北市東區，交九案合併轉運站、五星級飯店、辦公室及住宅等優勢，其中轉運站除長途客運之外，也挾高鐵、台鐵及捷運台北車站的共構效應；至於中信飯店則為目前為入主首選，住宅則以2-3房的中坪數為主要規格。日勝生一共投資130億元，擁有 50年的興建經營權，為了配合台北市政府計畫，特別檢討工期提早完工啟用，保守估計20年後可以回本。 交九案因兼具轉運站、住宅、飯店、辦公大樓與購物中心五合一功能，商場租金年收益預估達5億元。且擁有中正機場捷運樞紐地位，可望反應行政院重要交通門戶計畫的優勢，並配合台北車站周邊都市更新計畫，成為「台北之心」，並帶動東西區平衡發展，至於購物中心，日勝生委託美國知名的設計團隊設計，將較 101大樓更多更多元，以中高階國內外精品為主，同時配合住宅需求，也規劃有超市；開幕時預計每天包括轉運人潮可吸引5-6萬人進入購物中心，例假日人數則可望增加3倍之多。 交九基地面積6,500坪， 日勝生委託李祖原建築師事務所規劃地上18層、地下六層現代化建築。地上二至四層是轉運站，六至15層為都會住宅，可售住宅量體800戶，總銷金額應會突破50億元，是國內最大的BOT住宅案。　 甄審標準 甄審作業分『第一階段資格預審』、『第二階段綜合評審』，招標作業流程如圖二所示，其內容摘要如下： 資格預審標準 投標人資格 得以單一公司或由一個以上之公司法人組成企業聯盟參與投標。單一公司投標者或企業聯盟投標者之領銜公司限依法設立於中華民國