房地产价格评估解读.ppt

* 假设开发法 路线价法 * 收益途径的基本思路 收益途径的评估步骤 搜集评估所需资料 预测房地产正常收入 估算房地产正常费用 测算房地产的纯收益 估测选择适当的资本化率 确定房地产的收益年限 估测并确定房地产评估价值 * 房地产收益的测算 纯收益的测算思路 房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。 * 房地产收益的测算 纯收益的测算思路 房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。 是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地产所能得到的正常客观的收入（有租约限制的除外）。 通常是在考虑房地产的实际收入、类似房地产收入、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。 * 房地产收益的测算 纯收益的测算思路 房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。 是房地产取得正常收入必须支付的各项支出，一般从房地产实际费用中剔除不正常费用项目和数额的方式求得。 * 不同类型房地产收益的测算 出租型房地产纯收益的测算 纯收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费 * 不同类型房地产收益的测算 直接经营型房地产纯收益的测算 纯收益=销售收入－销售成本－销售费用－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－经营利润 * 不同类型房地产收益的测算 自用或尚未使用的房地产纯收益的测算 自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益，或直接比较得出纯收益。 * 不同类型房地产收益的测算 混合性房地产纯收益的测算 混合性房地产是指有多种收益类型（出租、经营、自用等）的房地产， 在测算纯收益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别计算，然后进行综合。 * 不同类型房地产收益的测算 【例】某一待出租写字间，建筑面积为1000平方米。类似写字间的市场租金为每年900元/平方米，平均空置率为10%，各种税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等）为租金收入的17.5%，其他费用（包括保险费、维修费、管理费等）为租金的10%。试估算该写字间的纯收益。 * 不同类型房地产收益的测算 纯收益=潜在总收入－空置等造成的收入损失－运营费用 潜在总收入=900×1000=90（万元） 空置造成的损失=90×10%=9（万元） 运营费用=（90-9）×（17.5%+10%）=22.28(万元) 纯收益=90-9-22.28=58.72（万元） * 房地产资本化率的估测 房地产资本化率的种类 房地产的资本化率实质上是一种期望的投资收益率。 应选择与获取评估对象房地产的纯收益具有同等风险投资的收益率作为资本化率。 要注意不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产资本化率的不同。 * 房地产资本化率的估测 房地产资本化率的种类 土地资本化率（ r1 ） 建筑物资本化率（ r2 ） 综合资本化率（ r ） * 房地产资本化率的估测 房地产资本化率的种类 * 房地产资本化率的估测 房地产资本化率的种类 【例 】某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为： * 房地产资本化率的估测 房地产资本化率的估测方法 * 房地产资本化率的估测 房地产资本化率的估测方法 （累加法） 房地产资本化率＝安全利率＋风险报酬率 累加法是通过安全利率加上风险报酬率来确定房地产资本化率的方法 * 房地产资本化率的估测 房地产资本化率的估测方法 （市场租价比法 ） 市场租价比法是在市场上选取多个（通常为3个以上）与评估对象房地产地相似的交易实例的正常纯租金（纯收益）与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金与价格比率的平均值，以此作为评估对象房地产的资本化率。 * 房地产资本化率的估测 交易实例 租金（万元/年） 价格（万元） 资本化率（%） 1 15 165 9.09 2 24 216 11.11 3 52 498 10.44 4 87 863 10.08 根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得房地产资本化率为：（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）÷4＝10.18% 房地产资本化率的估测方法 （市场租价比法 ） * 可比 实例 收益 期限 年净收入 （万元/年） 价格 （万元） 年金现 值系数 折现率 （%） 1 40 15 165 11 8.79 2 45 24 216 9 11 3 45 52 498 9.58 10.33 4