成都摩根中心写字楼营销策略200941p1333588535摘要.pptVIP

写字楼营销策略 2009.06 核心销售抗性 解决之道？ （一）营销战略 异地/本土双线战异地扩张加速本土消化。成都本土市场是主力，其次省内二级城市及深圳等沿海城市。双线齐发，齐头并进！ （二）入市时机 找准市场最佳切入点借力东大街发展势能，抢占先机，避开2012年后集中供应高峰及品牌开发商竞争。 结合项目工程节点，项目2009年线下大客户营销，2010年初集中爆破， 2010年——2011年度内完成大部分销售。 （三）销售节奏 第一阶段 市场蓄势期 （09年06月-10年02月） 第二阶段 市场爆破期 （10年03月-10年07月） 第三阶段 持续热销期 （11年07月-11年03月） 第三阶段 尾盘清售期（11年03月-11年09月） （四）推广策略 媒体传播与公关营销一虚一实，双线并举，达成项目影响力，实现品牌与销售共赢。 线下:现场围墙、形象短片、电子楼书、专题杂志式读物、DM 媒体 线上：新闻、软文、硬广、专业杂志、项目网站、写字楼专业网、论坛、博客、百度、谷歌搜索引擎链接、户外、公交站台、楼宇灯箱 专题研讨、事件炒作、活动赞助、人员行销 公关 （五）推广节奏 第一阶段 市场蓄势期 （09年06月-10年02月） ◆ 营销指导力 鉴于写字楼亮相存在较长的时间跨度，建议不直接切入项目。从趋势做起，品牌先行为上策。不能扼杀了市场对本案的想象，这种想象，会转换为市场期待与倾高价值判断，这也是项目后期做溢价空间的基础。 ◆ 推广书写力 先期借势政府、联合东大街区域开发商，通过专题研讨、新闻发布、媒体炒作共同协作推广西部华尔街的核心地位；且迅速提升企业形象力。 ◆ 行销配合 大客户渠道建设，扩大客户面，一是深度挖掘优势产业优势企业，二是大力度对投资性客户尤其是异地市场客户的开发。 ◆ 媒介组合 新闻、事件为主，项目网站、线下物料（DM、电子楼书等）为辅，借助住宅强势推广的同时，写字楼信息发布，扩大影响与辐射范围。 （五）推广节奏 第二阶段 市场爆破期 （10年03月-10年07月） ◆ 营销指导力 发挥大企业入驻的羊群效应，顺势引进重要客户——金融、服务、贸易类购置半层以上的中型企业、资金实力雄厚的个体投资者。 ◆ 推广书写力 写字楼正式高调亮相，系统树立项目差异化形象的阶段，通过项目价值与客群需求的对位建立，找到与“世界级精品写字楼”需求对位的这群人迅速建立沟通。 ◆ 行销配合 大客户渠道营销+现场坐销+租赁客户招商 ◆ 媒介组合 以长效媒体为主（户外、楼宇灯箱），短时间内抢占市场关注，形成焦点。报媒节点式投放，主打形象硬广，同时配以软文宣导项目价值。销售物料全部到位。 策风行 中国首家房地产资源免费论坛！ 项目品牌 预期价格 工程进度 购买时机 价值认同 实力客户 ◇提高价值认同度 ◇提供客户购买保障 ◇提纯营销推广战略 （项目价值深度挖掘、宣导） （销售套餐，消除客户购买疑虑） 信任信心攻坚战/品牌价值战/ 租售并举战/异地本土双线战 （ ） 如何提高价值认同度？ ◇项目价值分析 Boutique Office？微型城市综合体？商务配套？基本配置、细节强化？ 理念定位//用心打造、独树一帜 不争物理高度、不比配置速度， 从设计理念入手，建筑以人为本，以“世界级”标准致力打造东大街接轨国际的商务综合体 功能定位//健康高效的甲级办公空间 ● 全采光、全通风的建筑设计,独特的空中景观阳台 ● 12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置 ● 银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套 地段定位//金融中心的中心 金 融 商 务 起 步 区 金 融 商 务 核 心 区 摩根中心 金融商务拓展区 项目就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。 摩根中心，不仅是东大街的中心，更是金融中心的中心！ 特色定位//Boutique Office ART DECO风格的5星级大堂、 成都市最先进的智能安防系统、 第一太平戴维斯提供的专业物管服务…… 无不体现注重细节打造的精品思路。 档次定位//高档次、高品质、高价值 ● 东大街商务核心区的绝佳地理位置 ● 地铁上盖、沙河堡交通枢纽的便利交通辐射 ● 高档次的公共区域装修标准 ● 70%的较高使用率和灵活布局 ● 8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间 ● 649个较充足的停车位（写字楼284个需求，住宅365个需求） 形象定位//世界级精品写字楼 中国西部华尔街 汇聚国内外企业总部的世界级商圈 摩根中心，世界级精品写字楼的代表 ◇核心价值梳理 理念 功能·地段 特色 档次 形象 独树一帜/与国际接轨 健康/高效/中心 Boutique Office 高档次/高价值 世界级精品写字楼 ◇卖点体系梳理 特点