超高层包附件概论.ppt

我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究 通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 世联认为，按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式 世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式 价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表 世茂滨江超高层系列案例 世茂滨江超高层系列案例特征 万科金域蓝湾系列超高层案例 万科金域蓝湾系列超高层案例特征 成都超高层系列案例 价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比 资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源 规模方面，世茂滨江多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目 世茂滨江系列多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目 容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率 本项目超高层选择何种模式的前提条件 定位：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要关注项目利润层面 价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力 复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观 形象主导模式规划排布要点： 以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间； 超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团； 独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发 超高层与其他物业类型关系处理方面，价值主体注重超高层江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导，超高层与高层等隔离、分期分组团开发 价值主体，多以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立；高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观； 形象主导超高层与其他物业往往隔离，分期、分组团开发 深圳金域蓝湾，以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间； 珠海金域蓝湾，采用一座超高层和三座高层半围合式布局形成两个组团，通过合理的折板式楼型设计，超高层90%户型拥有多角度的优良海景资源，实现景观资源价值最大化 产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30% 价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上 如上海、南京、福州、武汉世茂滨江系列为100%超高层住宅； 形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，产品线丰富，包括高层、多层、别墅等产品。 如金域蓝湾系列 户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高 户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点 开阔江景卧室与客厅； 双层中空钢化玻璃落地窗， 主人生活区与佣人服务区分隔明确 建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更展现滨海建筑风情 建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶） 部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情 低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性 整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度 抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。 成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制 价值主体模式基于城市运营、综合体发展等战略往往较少进行阶段性成本控制，而是大手笔投资； 相比形象主导通过各种策略进行全方位成本控制。力求成本最小，利润最大化。 避难层处理，超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层 香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点； 基于成本考虑超高层可争取减少建避难层 南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层； 珠海金域蓝湾也未做避难层 形象主导模式以精致化小型园林为主，价值主体模式则倾力打造大规模国际化主题园林 形象主导模式精致园林单位成本提高，价值主体模式大规模园林