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公产房问题观点汇总 (2009-03-08 08:43:12) 标签： 分类： A、1、如果是使用权房只有同住人才能继承2、如果是产权房则按照遗嘱进行继承3、没有遗嘱的按照法定继承 B、 ? 公产房承租权可以继承，法定继承人继承免契税，只需缴纳印花税和手续费即可。根据房管局要求出具证件和有关文件的公证件办理就行了，具体问所在区房管局，每个区操作都不太一样赠与是需要缴纳契税的C、 一、关于公产房的性质 所谓公产房，是我国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。 按照产权人的不同又分为三种： 第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。 第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。 第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。 ? D、 从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。 按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。 ? F、 《天津市房地产管理局关于加强公产住房租赁过户、调换、置换管理的若干意见》的规定，承租人死亡，其同居一处、共同生活同户籍2年以上的家庭成员，可以申请住房租赁过户，按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理。 2007年7月1日新修订的《天津市公有住房变更承租人管理办法》取消了“同户籍共同生活2年以上”的限制，只要家中所有符合承租条件的成员意见统一，经过公证，就可以过户给其中符合承租条件的任何一人。 从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。 G、离婚时公产房的分割问题 1、对于夫妻离婚对于房产的分割问题，依据最高人民法院关于《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定符合以下情况下的房产，双方均是可以主张承租权的： （1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的； （2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的； （3）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的； （4）婚后一方或双方申请取得公房承租权的； （5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的； （6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的； （7）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的； （8）双方均租有公房，婚后合并调换房屋的； （9）应当认定为夫妻双方均可承租的情形。” 2、对于夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理： （1）照顾抚养子女的一方； （2）男女双方在同等条件下，照顾女方； （3）照顾残疾或生活困难的一方； （4）照顾无过错一方。 3、已购公房的分割 单位职工购买本单位的公房，如果取得完全产权，那么根据房产取得的时间可以将公产房作为个人财产或者作为夫妻共同财产进行分割。 如果仅取得房屋的部分所有权，而售房单位仍享有该房屋的部分所有权，这种情况下职工取得的房屋只享有部分产权。 按照《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定，对于职工购买的限制产权房屋，一般在离婚分割房屋财产时，对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，按照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半房屋价值的补偿。对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。 H、 对于公产房的拆迁安置款能否作为遗产来继承的问题，拆迁安置款支付给被拆迁人后，此款项就是私有财产，既是私有财产，就属于遗产范围，依法也应当可以分割。 i、公产房不可以继承，看一下房证就知道是承租人，目前有些地方公产房是可以上市交易的，但这种转让属于公产房承租权有偿转让与私产房所有权转让不同，公产房承租权不允许继承，如果承租人死亡则由共同居住人向房产部门提出申请，办理公产房