18号公告-房地产开发企业销售自行开发的房地产项目试卷.pptVIP

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 2016年4月 一、基本政策要点 主要来源于财税【2016】36号 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 适用范围：房地产开发企业 以下所称一般纳税人和小规模纳税人都是指房地产开发企业。 房地产开发企业只适用于拥有房地产开发经营资质的建设单位。 自行开发的房地产项目是指首次进入流通的房地产，俗称一手房。 房地产项目只针对房地产，不包括其他不动产。 进项不需分期抵扣 一般纳税人政策 小规模纳税人政策 一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。 一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选简易计税，征收率5%，销售试点后开工或者销售未选择简易计税的老项目，使用一般计税方法，税率为11%，但是可从销售额中扣除交给政府的土地价款。 采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 预收款销售 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目（无论新项目老项目），按照5%的征收率计税。 政策要点 新发布的办法 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号） 以下简称《办法》 二、《办法》的适用范围 国家税务总局公告2016年第18号 房地产开发企业 自行 开发 房地产 项目 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 第二条 关注三个关键词 以自己名义立项销售 第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。 三、《办法》对销售额的界定 重点是有关扣除土地价款的规定 （一）第四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 第四条关键词“对应”隐含两层含义 1 土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。 2 允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。 对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。 （二）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第五条要解决的问题 小区配套项目的处理 房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中，对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。—实际上是有利于房地产开发企业的。 （三）第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 （四）第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 要点1：简易计税方法不得扣除对应的土地价款 要点2：简易计税方法不能差额，必须全额 要点3：一旦选择简易计税方法，36个月内不能变为一般计税方法 四、《办法》对“预缴税款”的核算 针对不同类型纳税人 （一）第十条、第十一条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用