山东池州某别墅项目营销推广提案(p28).docVIP

山东池州某别墅项目营销推广提案 序 言 通过我司对本案的分析得出，如果本项目用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力，我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口项目，做成为当地周边地区和九华旅游的第一站，把项目规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产，并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持，因为： 1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。 2、池州当地人口不多，外来人口少，经济基础薄弱，狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。 3、池州几乎没有支柱产业，在城市打造上缺乏创意和手段，唯一的经济依靠是旅游业，综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。 因此，我们认为一定要把项目提高到作为展示城市的窗口的高度，只有搭好台与政府一块儿唱戏，才能给老百姓描绘一个美好的蓝图，最终达到顺利销售、快速回款的目的。 目 录 第一部分 项目解析………………………………P2～P6 第二部分 项目定位思路…………………………P7～P16 第三部分 项目运作思路…………………………P17～P26 第四部分 项目运营执行计划……………………P27～P30 第五部分 总结……………………………………P31 第一部分 项目解析 一、池州房地产市场概况 （一）处于起步阶段 池州房地产市场处于一个萌芽阶段，投资意识有待提升。 （二）期房销售为主，少量楼盘以贵宾卡买号销售 期房销售为主。以汇景国际为例，大部分楼盘在期房阶段便销售一空。销售手段穿插贵宾卡号的购买，取得优先权利，这也表明其存在一定的炒楼花现象。 （三）专业策划认可度加强 对策划商的认同度加强，专业的楼盘操作运作得到认可，发展商对打造楼盘形象和自身的品牌愈加重视，不再单纯地为做房产而做房产。 （四）其他物业参考 在当地运作相对成功的有‘汇景国际花园’‘和泰星城’等，‘汇景国际’有部分类似于本案的高档物业，但总量较少，口碑较好。两小区以多层住宅为主，市场均价处在1800元/平方米左右，部分高档物业为2100元/平方米左右，本案可以参考二者进行价格及物业配套定位，但建筑形态始创池州之先，有着非常大的机会鼎立市场之颠。 二、项目概况 （一）基本情况 地理位置：该项目位于池州市城西，西门大桥318国道以东，新清溪河西南，规划城市环线东北方向。俯瞰呈似半岛形态，原始生态条件完好，被规划为的池州市内高尚住宅区。 周边配套：该项目与老城商业中心区仅一桥之隔，几分钟到达市中心区域，拥有齐全的生活配套；是池州市目前出则闹，进则幽的独天得厚的静谧居所。 社区配套：中心湖，湖心岛、民俗风情街、诗碑林、游船中心、商业街、大型社区会所。 基本指标：占地面积480002㎡。 总建筑面积：144000.7㎡。 住宅建筑面积：100605㎡。 商业建筑面积：43890㎡。 容积率为：0.3。 绿化率：53.3%。 （二）外部环境 交 通：临近市中心，几分钟以内可到市区的任何区域，相信项目建成后公交线路将有望得到解决。 配 套：市区内的各大商场、超市、医院、学校、宾馆等只有几分钟的车程。 休 闲：九华山景区离市区只有二十多公里，市内各大宾馆都有休闲设施及上岛咖啡等。 娱 乐：大酒店休闲中心、宾馆KTV歌城、电影院、网吧等。 餐 饮：九华国际大酒店、九子宾馆、杏花村宾馆、梅园酒家等。 学 校：贵池幼儿园、贵池中学、双语学校、池州职业技术学院等。 银 行：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、信用合作社等。 医 疗：池州市医院、人民医院、中医院、妇幼保健院等。 三、项目SWOT分析 （一）优势分析——strengths 1、 规模优势 本项目占地720亩，总建筑面积14.4万余平方米。政府对市区土地供应的宏观调控，使得项目成为目前乃至将来市区内规模最大、规划高好、档次最高、社区配套最全的住宅群。 2、景观优势 东面的清溪河，社区里的中心湖，南面大片原始生态用地，大面积的山地植被，具有绝佳的景观，更使得项目成为市内罕有真水、真自然的大型高尚生态社区。 3、市政配套优势 紧贴老城商业中心区，交通便捷，可以共享老城一切的市政配套。 4、品位风格优势 风格以徽派建筑为主的中式高档物业，古色古香，品位感觉层次高档，并符合当地人对徽派建筑的喜好。 （二）劣势分析——weakneses 1、地段劣势 城西南片区城建设施较少，而且路况差、周边环境差、治安条件差，这些因素致使部分市民不认可项目地段。 2、周边环境不成熟 周边的环境不成熟，没有形成规模，需要经历一段较长时间才能达到成熟。 3、地势劣势 项目地势北高南