北京房山区理工大学2号地项目可行性研究报告.docVIP

北京房山区理工大学2号地项目 1、报告编制目的 本项目已在北京市土地储备中心进行挂牌出让。通过本报告的编制，旨在事先对项目的市场情况、定价依据、初步规划、成本造价等进行分析和预测，制定出项目的初步开发实施计划；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。 项目投资的必要性 本项目位于北京市西南方向，距离天安门广场直线距离约25公里，自驾车行程约36公里，约45分钟车程，距离京港澳高速长阳出口直线距离约4.2 公里，距离首创奥特莱斯商业2.3公里。紧邻长于路及地铁房山线，在房山线广阳城站和良乡大学城北站之间，交通便利。随着房山CSD 建设及周边土地的陆续出让，项目区域在未来一两年内将逐步成熟，具有一定的投资价值。 可行性研究报告编制测算依据 《理工9号地挂牌文件》－京土整储挂（房）【2013】067号。 《项目平面规划方案及指标表》-规划设计部，已根据《规划条件》完成强排方案。 《项目定位报告》－营销策划部 《项目开发实施计划》-经营开发部 《项目开发成本》-成本管理部 项目取得方式 项目挂牌主要信息 项目主要规划设计条件 总用地规模4平方米 总建设用地面积 115982平方米 规划地上建筑规模 198258平方米 其中居住建设代建规模99690平方米 代征绿地 86429平方米 挂牌起始价 挂牌起始价为人民币 114000 万元（折合地上面积楼面地价为每平方米 5868 元）。 项目概况 项目名称 北京房山区理工大学2号地。 项目地块位置、周边现状及配套设施 地块位置 本项目地处北京市西南方向房山区，在地铁房山线的广阳城站和良乡大学城北站之间的东侧，距离首创奥特莱斯广场约2.3公里。距离天安门广场直线距离约25公里，自驾车行程约36公里，约45分钟车程，距离京港澳高速长阳出口直线距离约4.2 公里。 区位情况 本案板块则归属于长阳板块，但位置处于当前成交热点区域“长阳区域”的外围，同时距离成熟的市区也有3公里的距离。 交通情况 本案地块交通便捷，距离最近的地铁站（广阳城站）距离1公里以内；地块南侧市政道路已修好，直接连通长于路，陆路交通十分通畅。 项目四至及内部情况 本案北侧为京广铁路分线，对地块北侧未来或将有影响，再向北为水碾屯回迁安置房；东侧为小清河，有良好的景观资源；西侧为中国社会科学院研究生院，目前还在建设中，南侧为部分回迁房及京投万科新里程、金地朗悦项目。 地块内部较为工整，已满足土地出让的条件。 项目配套情况 本案地块周边都为回迁、安置房及在建、在售项目，配套比较缺失，未来需待京投万科新里程及金地朗悦建好入住后，区域配套才可渐渐完善。 房山区域经济规模及发展计划 房山区经济概况及规划 房山区经济发展情况 房山区地处北京西南，总面积2019平方公里，山区、丘陵和平原各占三分之一。常住人口98.65万、户籍人口76.8万人。 2012年，全区生产总值为445亿元，比上年增长6.97%；2012年地方公共财政预算收入目标44.6亿，比去年实现增长12.2%。 2012年房山区城镇居民收支总览：人均可支配收入实现30025.07元，比去年同期增加3069.12元，同比增长11.4%；人均消费支出达到19407.3元，比去年同期增加2867.54元，同比增长17.3%。 随着消费市场的发展，城镇居民改善居住条件的需求逐渐得到释放，城镇居民对居住的条件、居住环境更加关注，不断追求环保、舒适的家居生活，直接拉动了居住类支出的增长。2012年，我区城镇居民人均居住类支出实现1874.45元，同比增长18.8%。其中：城镇居民人均住房装潢支出511.73元，同比增长143.7%；城镇居民人均维修用建筑材料费支出实现80.73元，同比增长130.9%。 房山区空间规划布局 “十二五”时期，是房山区城市化全面提速时期，全区以科学发展为主题，按照首都建设中国特色世界城市“五个之都”和“三个北京”的要求，推进“三化两区”建设，着力构建“两轴三带五园区”发展格局，打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城，在率先形成创新驱动的发展格局、率先形成城乡经济社会一体化新格局方面走在全市前列，力争五年内固定资产投资累计完成1500亿元，地区生产总值实现翻倍，成为首都经济发展的重要增长极。 　　“两轴三带五园区”发展格局： “两轴”即京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。 “三带”即东部发展带、中部发展带和西部山区发展带：东部发展带即京石高速公路以东、永定河以西地区，以CSD、窦店高端现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑，打造城市前沿发展区。 中部发展带即京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，以北京石化新材料科