北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告.docVIP

北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目 项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 北京市房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告 1.1.2委托方 北京华隆昌房地产开发有限责任公司（以下简称：华隆昌公司） 1.1.3承担可行性研究工作的单位 受托单位：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 单位地址：北京市朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸C座7层 1.1.4研究工作依据 国家有关法规、政策文件 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]1325号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 其他有关法规、政策文件 《北京市建设工程概算定额》 《北京市建设工程工期定额》 《北京市建筑工程价格信息》 企业提供的相关资料 《房屋所有权证》（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号） 《建设工程规划许可证》（2000-房规建字-0109、2001-房规建字-0197） 《国有土地使用证》（京房国用（2004）字第405号） 《建设用地规划许可证》（1999-房规地字-0002、1999-房规地字-0011、2001-房规地字-0030） 《北京市国有土地使用权出让合同》（京房房地出让[合]字（1999）第006号、京房房地出让[合]字（1999）第015号、京房房地出让[合]字（1998）第090号） 《房屋土地测绘成果报告书》 竣工验收报告 畅龙苑商厦销售计划 改造公寓材料作法 玉竹园一里面积说明 1.1.5项目建设规模和内容 根据郡原地产提供的相关资料，经济技术指标如下表： 表：项目主要规划指标 项目名称 地块编号 住宅用地 总用地面积用地面积容积率 14,915.17 其中： 公 寓 4,372.76 公寓总户数（套） 90 户型 40㎡~50㎡ 商业用房 4,824.74 娱乐用房 5,717.67 其中：地上建筑面积(㎡) 7,959.23 地下建筑面积(㎡) 6,955.94 注：表中指标来源《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及玉竹园一里面积说明等相关资料。 1.1.6项目开发、销售手续 项目土地使用权取得 根据《国有土地使用证》（京房国用（2004）字第405号），2004年10月由华隆昌公司取得土地使用权。 项目房屋所有权取得 根据《房屋所有权证》（京房权证房股字第0200076号、京房权证房股字第0500102号），华隆昌公司分别于2002年8月及2005年6月取得房屋所有权。 项目销售合法性手续 玉竹园一里（畅龙苑）项目住宅部分已全部销售完毕，涉及本项目部分权属清晰、权证完备，具备合法销售条件，项目可租、可售。 通过以上分析，我们认为本项目的权属来源清晰合法。 1.2项目咨询说明 1.2.1项目简介 本项目所在为1号楼及2号楼1-3层商业部分、甲1号楼、2号楼及甲1号楼地下部分、4北号楼及地下室，设计用途、建筑面积、建筑结构、建成年代、装修情况、设施设备情况详见下表： 项目 设计用途 建筑面积（m2） 建筑结构 建成年代 使用现状 装修情况 设施设备情况 1号楼（1-3层） 商业 423.03 钢混 2003 空置 地砖地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆 烟感、喷淋、暖气等简单设备 2号楼（1-3层） 商业 2219.80 钢混 2003 空置 地砖地面、乳胶漆墙面及天花，楼梯间大理石地面及不锈钢栏杆 烟感、喷淋、暖气等简单设备 甲1号楼（1-2层） 商业 943.64 钢混 2003 空置 地砖地面、乳胶漆墙面、格栅吊顶、楼梯不锈钢栏杆 烟感、喷淋、暖气等简单设备 2、甲1号楼地下室 商业 1238.27 钢混 2003 空置 水泥地面、乳胶漆墙面及天花 烟感、喷淋、暖气、通风系统等 4北号楼 商业 4372.76 混合 2001 空置 1-3层为地砖地面、乳胶漆墙面及天花；4层走廊及会议室地砖地面、墙面乳胶漆、硅钙板吊顶，办公室水泥地面、乳胶漆墙面及天花 烟感、喷淋等简单设备 地下室 商业 5717.67 钢混 2001 空置 毛坯 简单设备 合计 14915.17 注：本项目公寓部分目前正在改造装修，工期3~4个月，拟定5月份出租；商业、娱乐部分为毛坯状态，可随时租售。 1.2.2咨询说明事项 本次项目为，对项目的布局及均参考。 北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活跃，但供给明显不足，伴随需求大幅上涨，价格自2009年下半年上涨明显； 在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2010年北京房地产投资额和市场供