物业的管理·整理.docVIP

第一章 物业：已建成并交付使用（具有使用功能）的各类房屋等建筑、构筑物及其附属设备设施和相关场地。 物业与房地产的区别:1.宏观领域的房地产：泛指一个国家或地区的整个房地产，包括在建的、建成的（已投入使用的和未投入使用的）房产和地产。2.微观概念的物业：即可指一个单元性的房地产（具体的房屋、楼宇组合），也可指单元性的建筑物。3.外延上：房地产涵盖房屋从开发建设、经营到使用管理的全过程。物业着重于营销、使用和管理的角度。 物业特点：1.空间位置的固定性2.使用寿命的长期性3.建设时间的长期性与投资资金的高额性4.价值上的保值性与增值性5.形式上的多样性6.政府宏观调控性 物业管理的起源与发展：传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国；20世纪初现代的物业管理在美国得到发展；香港是在20世纪50年代开始；中国大陆对物业管理的探索和尝试是从20世纪80年代初开始的，首先在经济特区深圳和沿海发达地区的广州推出了物业管理的方式。 物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的内涵：1.管理对象是物业2.服务对象是人3.物管理是集服务、管理、经营为一体的有偿经济活动4.性质是服务，是寓经营、管理于服务之中，属于第三产业中的服务性行业。 物业管理特点：1.物业管理职能的社会化2.物业管理组织的专业化（专门的组织机构、专业的人员配备、专门的管理工具和设备）3.物业管理形式的规范化（这是物业管理走向现代化、科学化的一个重要标志）4.物业管理过程的经营化5.物业管理关系的契约化、企业化 物业管理的模式：1.业主选聘物业服务企业实行专业管理（优：市场程度高、专业性强；解决业主后顾之忧。缺：经济负担重；容易引起业主与物业公司的纠纷；业主与业主之间的沟通）2.业主实行自营管理（优：节省开支；提供部分就业岗位。缺：专业化程度不高；时间、精力等，额外增加业主负担。）3.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 物业管理的原则：1.服务第一，以人为本的原则（物业管理的根本宗旨和首要原则）2.企业化经营、社会化服务的原则3.统一经营、综合管理的原则4.专业化管理和业主自治管理（主导）相结合的原则5.契约化原则 物业管理目标：1.宏观目标：构建一个文明和谐的物业管理区域。2.服务目标：延长物业的使用年限及确保其功能的正常发挥，达到保值增值的目的。3.企业目标：实现物业管理经费的良性运作。 物业管理基本环节（看一下）：1.物业管理的提前介入2.落实物业管理企业3.物业管理人员的培训4.物业管理规章制度的制定5.物业的验收和接管6.进户管理（业主或使用人接待；发放资料和钥匙；业主或使用人验收；用户入住验收表存档）7.建立物业管理档案（收集、整理、归档、利用）8.物业管理的日常服务、管理和维护 物业管理的主要内容（辨别）：1.对房屋及其附属设备、设施的维修、养护、管理2.公共区域秩序的维护3.保洁、绿化管理4.车辆的停放管理5.物业共有部位的管理6.物业档案资料的保管7.物业维修、更新改造和养护费用的财务管理8.物业使用中对禁止性行为的管理9.物业服务合同约定的其他服务项目。物业管理的其他委托服务。（例如：消防管理师属于公共性基础服务） 住宅区物业管理区域划分的规定：建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应 当按照以上的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 第二章 物业服务企业：依法（公司法）设立，具有相应资质，具有独立法人资格，以盈利为目的的，从事物业管理服务活动的经济组织。 物业企业的类型（按业务性质分）：管理型物业管理企业；实务型物业管理企业；交叉型物业管理企业；租赁经营型物业管理企业；顾问型物业管理企业 物业服务企业的权利和义务：权利：（1）根据有关法规和业主大会的授权，并结合实际情况制定管理办法（2）依照物业服务合同，实施物业管理和服务（3）依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用（4）对违法违规的行为进行劝阻和制止（5）要求业主委员会、居委会和派出所协助管理。义务：（1）物业管理重大的措施应提交业主大会审议（2）至少6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目（3）发现违法行为要及时向有关行政管理机关或业主委员会报告（4）物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交相关财产和资料 物业服务企业机构设置的一般原则：目标原则；统一指挥、分级管理原则；合理分工与密切协作相统一的原则；人事相宜与责权统一原则；精干高效原则 物业服务企业制度的分类（看一下）：1.对内的制度是物业管理公司为提高管理服务的质量和工作效率，