CRIC无锡万科宏观报告需求(2014.6.5)浅析.pptx

目录 第一部分：当前的房地产形势 第二部分：行业与城市再理解 中央政府已经放开地方救市的限制，预计近期各地救市政策将相继出台。 一些地方政府的前期试水： 从去年开始，中央政府没有对房地产下发过文件，也明确了新一届政府领导人对楼市的态度。在以往房地产调控，政策不变的情况下让房价顺应市场的走势，而且调控思路也开始发生了变化，由以往干预需求、控制银根和地根转向供给管理，将楼市交还给市场是中央政府的主要态度。 但政府希望调整产业结构，升级产业能级，提升自主科技和自主品牌的目标，实际也是希望摆脱土地财政的绑架，未来经济主力发展方向可见一斑。 中央政府态度： 央行态度： 日前，央行约谈商业银行，希望其加大首套房贷的规模和优惠力度，而央行对此解释为“是为民生考虑 并无救市想法”，而实际上，“救市”还有另一层意思，即让楼市获得转型的机会。通过资金的合理导向，倾斜刚需客群，在解决民生与楼市调控中取得双赢的结果。 预计接下来各地最可能的救市政策： 有计划逐步取消限购：通过对购买面积，付款方式等，对部分限购人群有条件的放开购买， 如，对144平方米以上户型，完成一次性付款者可取消限购等类似条款。 地方政府呼吁解除限购，降低落户条件，如目前落户无锡购房面积由90平米降低为70平米，通过此类手段加大对外人口的吸引，来支撑楼市成交。但是人口迁移，主要依靠产业就业带动，产业结构调整与升级不完成，仅依靠落户政策，也很难拉动人口导入。 但在整个市场流动性紧张，资金获取困难、资金成本高企的大环境下，救市政策短期内能起到的效果值得担忧。 城市等级 一线 二线 三、四线 首套 商业贷款 30% 30% 30% 公积金 贷款 90平方米以下20%；90平方米以上30% 二套 70% 热点二线70% 60% 北京、上海、广州、深圳 热点二线：杭州、厦门、南昌、昆明、武汉、宁波、南京。 无锡、常州属于该列 备注 沈阳：二套首付65% 长沙：二套90平方米以下首付60%，90平方米以上为90% 各线城市首套及二套房首付比例 央行贷款基准利率 1、短期贷款 年利率 6个月（含） 5.60 6个月至1年（含） 6.0 2、中长期贷款 1-3年（含） 6.15 3-5年（含） 6.40 5年以上 6.55 3、贴现 商业银行自住确定 主要城市各银行贷款利率比较 接下页 第3页 /共12页 比较苏锡常及上海主要银行的房贷利率，上海基本使用基准利率，而苏锡常均有不同程度上浮。 银行 首套房利率 二套房利率 无锡 常州 苏州 无锡 常州 苏州 农业银行 依据楼盘而定 基准利率 上浮5% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 工商银行 基准利率 基准利率 上浮7% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 建设银行 基准利率 基准利率 上浮6% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 中国银行 基准利率 即将上调 上浮8% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 交通银行 基准利率 基准利率 上浮5% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 江苏银行 基准利率 上浮10% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 中信银行 上浮5% 基准利率 上浮10% 上浮11% 上浮13% 上浮10% 邮政储蓄 9折优惠 95折优惠 上浮5% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 民生银行 基准利率 基准利率 上浮10% 上浮10% 上浮10% 上浮10% 招商银行 不做按揭贷款 基准利率 上浮 5-10% 不做按揭贷款 上浮10% 上浮10% 苏锡常主要银行贷款利率比较 除邮政储蓄外，首套房还有贷款优惠，其余银行基本无优惠，且均有不同程度上浮，其中二套房贷款利率基本上浮10%左右。 限贷是限购之后成为购房资金的重要瓶颈。 第4页 /共12页 无锡商品住宅市场表现。 从2012年1月至今无锡商品住宅市场走势看，其成交均价基本在8000元/平方米上下浮动，目前没有呈现有上升的趋势。 从供求关系来看，2014年1-5月市场需求较供应偏弱，各房企均有较大的销售压力存在。 而同比2012及2013年1-5月的成交情况，今年的成交量明显呈向下走势。 由于在5月前政策环境等走势不明，市场多处于观望和谨慎状态，加之限购限贷政策对成交造成极大影响。 第5页 /共12页 无锡商品住宅市场表现。 存量 无锡至2014年5月底市场商品住宅存量为 908.06万平方米 按2013年月均销售，可得销售周期为： 2013年全年成交总量 511.27万平方米÷12月=42.61万平方米 908.06万平方米÷ 42.61万平方米=21.31月 按2014年1-5月月均销售，可得销售周期为： 2014年1-5月成交总量 159.43万平方米÷5月=31.89万平方米 908.06万平方米÷ 31.89万平方米=28.47月 常州商品住