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某华城住宅小区 项目可行研究报告 二00八年十一月二十八日 总 论 一、项目概况 1、项目名称：某华城住宅小区 2、项目地址：项目位于北海市云南路以西、西南大道以北，毗邻大益花园成熟社区，嘉和丽景庭院别墅区，东距云南路综合市场约500米，周边已有小学、幼儿园及北海第七中学，具有良好的生活、居住环境。 3、总用地面积：21544.36㎡4、项目总建筑面积：86737.44㎡，其中地下室建筑面积12014.61㎡，可销售住宅面积74433.30㎡，可销售车位292个。 5、用地性质：商业、居住用地 6、建筑密度：18.79% 7、绿化率：35% 8、容积率：3.45 9、项目建设单位及其基本情况 项目建设单位广西烨达房地产有限责任公司成立于二OO一年五月，由建筑施工企业组建，具有丰富的施工管理经验，公司成立之初就坚持以人为本，广纳贤才，具有雄厚的技术力量。公司现有管理层人员20余人，均具有初级以上技术职称，其中具有高级技术职称人员占公司总人数的30%，具有中级技术职称以上人员占40%。公司在管理上奉行务实、严谨、规范、高效，具有完整的公司管理制度及项目开发建设管理体系，始终坚持“业主至上，社会和经济效益均优的原则，旨在为北海市人民创造良好的人居文化，并推动北海市房地产业和经济的健康持续发展。 10、项目建设时间和开发进度 本项目开发时间计划为2.5年。2008年6月至2008年12月这段时间主要完成项目的策划定位、场地平整、地质勘探、施工图设计、项目报建手续的办理等项目前期开发工作，预计2009年3月开始动工，至2010年12月这段时间主要完成项目的建设和销售推广等开发建设经营工作。 二、项目可行性研究报告编制依据 1、《城市规划法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》及广西自治区、北海市制定的实施办法和其他有关规定。 3、国务院发[2000]33号《国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知》 4、《北海市城市总体规划》（2002） 5、《北海市生态建设规划》 6、《北海市国民经济和社会发展“九五”计划及2010年远景目标规划纲要》 7、《北海市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》 8、《建设用地规划许可证》及北海市规划局审批的规划经济技术指标 9、《国有有土地使用权证》和项目开发前期策划定位书 10、项目总平规划 三、项目可行性研究报告的主要内容 1、项目建设背景和必要性 2、项目市场条件分析 3、项目建设条件 4、项目建设总体布局而后建设内容 5、项目的组织管理和实施计划 6、项目投资估算与资金筹措 7、项目的财务和经济效益分析评价 8、项目效益综合评价 四、项目研究的主要结论 开发建设某华城体现国家及地方经济发展的需要，符合广西区及北海市国民经济和社会发展计划的要求；项目具有良好的市场前景，可产生较好的经济效益、社会效益和生态环境效益，并具有较强的抗风险能力，因此项目的开发建设是完全可行的。 项目开发建设的背景和必要性 一、项目开发建设的背景 《广西北部湾经济区发展规划（2006～2020）》已于2008年1月14日获国务院批准通过，国家给广西北部湾经济区的定位是“北部湾国际区域经济合作区”，奠定了北部湾高速发展的新起点。北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。北海市经济发展进入新一极，房地产的价值将得到进一步的提升。 北部湾广西经济区由南宁、北海、钦州、防城港四城市构成。胡锦涛主席给北部湾的定位是“北部湾是后起之秀，后起之秀可以比前起之秀做得更好”，这个定位已经表明，在胡主席心中，北部湾要比前起的深圳、浦东做得更好。透过下述几点就可以理解这一观点： 1、中国—东盟自由贸易区是中国入世以来参与并主导的第一个自贸区，她是中国经济走向世界的开始，不仅具有重大经济意义，而且具有重大政治意义和军事意义； 2、中国与东盟合作的主要平台——中国—东盟博览会、中国—东盟商务与投资峰会（简称两会）在南宁永久落户，确立了南宁在中国—东盟区域性板块的核心地位； 3、2004年温家宝总理提出环北部湾设想，并与越南签署了环北部湾合全协议。2006年广西书记刘奇葆提出“泛北部湾”概念，概念含义超越了环北部湾，泛北部湾概念迅速得到中央支持，温家宝总理亲自在菲律宾宿务召开的的东盟首脑会议上推广此概念，并得到相关各国热烈响应； 4、2007年两会期间，中央九个常委有七个参加了广西的分组讨论，领导级别之高，人数之多，在广西历史上是第一次； 5、北部湾战略列入全国政协2007年工作重点，这在中国历史上是第一次，它蕴含着很深刻的政治意义