某住宅商业综合地产可行性研究报告.docVIP

第一章 总 论 项目背景 一、项目简介 1、项目名称：地产 2、开发商：666公司 666集团股份有限公司是经国务院国有资产监督管理委员会批准，由8888公司出资，于88888日设立。经中国证券监督管理委员会批准，于******日，666集团（6*****）A股在上海证券交易所挂牌上市。************** 3、工程地点：襄阳市**区****路 4、项目简介： 项目占地面积427.16亩，规划建筑容积率2.76，绿化率40%，总建筑面积778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面积224197平方米（含物业及会所2000平方米）,住宅面积554717平方米，另外地下建筑60000平方米。 项目建设周期及总投资估算。初步估计本项目建设投资总额为306593万元，预计建设周期约为6年。 二、可行性研究报告编制依据 1、国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 2、国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 3、《城市房地产开发经营管理条例》； 4、《房地产项目经济评价方法》。 三、项目背景 1、项目所在地襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三个县级市，襄城、樊城、襄阳三个城区和国家级高新技术开发区、省级鱼梁洲开发区。襄阳市城区面积3563平方公里，人口218.6万,其中建成区面积100平方公里，人口120万。 2、襄阳有着2800年悠久的历史，不仅是“中国历史文化名城”，而且是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”和“中国魅力城市”。襄阳是重要的铁路交通枢纽，有一条汉江、两座机场、三条铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳交汇，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至，交通条件便利。襄阳作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等较为完善，其综合实力和发展水平居湖北省前列。近年来，襄阳经济快速发展，目前已形成以汽车、商贸、房地产业为核心的格局，襄阳市经济结构日趋合理，已步入良性发展的轨道，逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。 3、经济的强劲发展带动了襄阳市房地产业的迅猛发展，市民消费观念不断更新，购房能力不断提高。正是在这种环境下，666集团拟开发此地块。 项目概况 一、项目内容 建设规模：计划建设商品住宅楼40栋，总建筑面积778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面积224197平方米（含物业及会所2000平方米）,住宅面积554717平方米，另外地下建筑60000平方米。 二、主要建设条件 （一）、地址状况 地面状况：该项目地段位于123路和33路之间，配套设施齐全。 （二）、气候条件 年平均气温16.1—16.9℃； 极端最高温度42℃； 极端最低温度-12℃； 年日照时间2050—2200小时； 年降雨量900—1107毫米； 年无霜期250—266天； 年平均风速3-4米/秒； 年最大风速19-22米/秒。 （三）、地震幅度 襄阳市地震设防幅度为6度。 （四）、原材料供应情况 水泥：为本市采供 砂石料：为本市采供 钢材：武钢产品 石灰：襄阳产品 （五）、交通状况 项目位于123路、33路和**路三条主干道交汇处，标准路面，宽阔、畅通。 （六）、能源供应 1、供水：襄阳市n水厂管网，增容方便快捷。 2、供电：现有原两家企业的专用工业供电线路三条，足够使用。 三、主要经济技术指标 1、根据规划，“888888地产”小区主要技术指标如下： 表1： 主要技术指标表 项目 单位 指标 项目 单位 指标 用地面积 ㎡ 282586.1 建筑密度 % 22.08 绿化率 % 40　 容积率 　 2.76 总建筑面积 ㎡ 778914.7 建筑占地面积 ㎡ 62400.07 其中 住宅 ㎡ 554717.5 其中 住宅 ㎡ 26160.09 商业 ㎡ 169781 商业 ㎡ 33347.98 酒店 ㎡ 52416 酒店 ㎡ 2892 2、户型配比情况 表2 户型配比表 户型 套数 建筑面积 比例 两房 3395 305538 55.08% 三房 1755 210626 37.97% 四房 241 38552 6.95% 合计 5391 554717 100% 3、项目主要经济数据 表3 主要经济数据表 项目 数据 总投资（万元） 306593 其中：土地费用（万元） 128148 项目收入（万元） 384324.11 住宅售价（元/