街道富丰村墩门“三旧”改造项目可行性研究报告.docVIP

第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称：**区**街道富丰村墩门“三旧”改造项目 （二）建设地址：**市**区**街道富丰村委丰门墩村 （三）项目业主：**市腾凯房地产开发有限公司 （四）企业性质：私营 （五）法人代表： （六）业主地址：**市三河洲花园25幢首层24号 （七）投资总额及资金筹措： 本项目总成本费用103138.30 万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为95532.74 万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为7605.56 万元。 资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别是53138.3万元和50000万元，分别占52%和48%。 （八）建设内容及规模 主要建设内容为商住建筑，项目占地面积76159.04平方米，建筑面积365698平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。 （九）建设工期 项目建设年限为5年。从20 年03月到20 年02月。 二、项目业主简介 **市腾凯房地产开发有限公司注册资金500万元(现时登记注册100万元），由自然人 、 、 3个自然人组成，法定代表人是 ，三位股东简介： 公司发展战略： 1、继续在工程承包领域做大做强，凭据我们有充足的资金，在工程带资及建材销售方面获取高额利润，资金年投资回报保持在25%~30%范围。 2、筹划4.0亿元资金（其中，自筹2.0亿元，银行贷款2.0亿元）滚动开发《**丰门墩三旧改造项目》，开发期4~6年，预测创造利润3.0亿元。 3、我们与湖南郴洲裕农纸业有限公司（该公司拥有50万亩经济林，投资3.0亿元建设规模100万吨/年造纸厂）实施企业互动，营造乳源2万亩竹柳丰产林，筹划6000万元资金（其中，自筹3000万元，银行贷款3000万元）分期开发及种植竹柳树木，开发期为6年，预测项目利润3.5亿元。 4、肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业，计划在两年内扩产两条生产线，预计投资5000万元（其中，利润滚动投入2000万元，银行贷款3000万元），扩产后企业产值达1.2亿元，利润达到4000万元。 5、公司计划在两年内组建“**腾凯集团”，注册资金1.0亿元，力争在5年内“**腾凯集团”资产规模达5亿元以上，控制资产负债率在30%~50%内，在不久的将来，利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。 三、研究内容 本项目研究内容主要包括如下： （一）项目建设的必要性分析； （二）项目建设的充分性分析； （三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案； （四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算； （五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化； （六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。 《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 四、报告编制依据 1、项目建议书及其批复文件 2、国家及**市颁布的相关法律、法规、政策 3、《**市城区住房建设规划》 关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知 《**市城市总体规划（2008-2020）》 7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 8、**市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告 9、投资项目方签定的协议书或意向书 10、编制《报告》的委托合同 11、“三旧”改造项目合作开发合同 12、**市中心城区“三旧”改造专项规划（2010－2014） 13、《**市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》 （**区政府2009年9号文）、 14、《**市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》 （**区政府2009年32号文）、 15、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》 （**区政府2010年3号文） 16、其他有关依据资料 17、**市住房城乡建设信息网 五、简要结论 （一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，**市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。 （二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群； （三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为5500元/平方米，商业部分均价为10000元/平方米，车位为15万元/个。 （四）财务方面：项目总投资103138.30 万元，销售收入171485.5万元，税前利润为66744.14 万元，扣除所得税后利润为51916.50 万元。项目缴纳的销售税