商品房预售广告之民法规制.pdfVIP

■■■———■—■—● 吴清旺 刘 平 贺丹青 一 、 商品房预售广告乱象 (5)升值诱惑。尤其是房产热销的城市，房产升值 以商品房预售为例，全国消费者对商品房广告的 或投资回报已经为广大购房人所关注，开发商顺势渲 投诉在近几年连续上升，2002年比上一年竟上升了 染开发项目的升值空间，甚至作出具体的回报预测。 177．50％。如果将“假冒”、“虚假品质表示”等违法经营 (6)教育诱惑。买房为了子女入学，已经是大中城 行为也归入其中的话，总数将为“广告”项下统计数目 市购房的重要诱因，尤其是在分区上学的政策下，名校 的三倍! 这些惊人的数字表明，商品房销售中存在着 周围的房产热销以不再是秘密。开发商充分利用这一 严重的信用危机。 本属社会的公共资源，借机大肆宣扬其开发项目的价 有关统计资料以及笔者诉讼实践中的理解，常见 值，甚至作出入学的承诺。 的违法预售广告大多表现在如下方面： 以浙江省工商局、浙江省消费者协会、杭州市工商 (1)文字游戏。表现在物业项目与“市中心”的实际 局、杭州市消费者协会联合在杭州开展 “售房履约无 距离上，或者用若干分钟车程来表述，或用垂直距离图 欺”消费调查活动的结果为例，调查志愿者通过调查问 示来描述，或用似乎确定却又不着边际的“距市中心多 卷方式对杭城具有代表性的八家房地产公司开发的项 少里”来表示。在描述房产质量上，常见“豪华装修”、 目在商品房整体评价、合同履行、楼书广告兑现、售后 “进口材料”、“进口电梯”、“五星级标准”等等，让人感 服务及物业管理等方面作了调查。结果表明，预售广告 觉颇佳，但无法量化。 兑现方面存在如下问题：(1)不兑现的内容主要存在于 (2)低价诱饵。或以低“起价”来暗示商品房价格， 配套设施、周边环境、绿化面积、房屋结构四个方面，广 或以难以确定的“均价”来表示。 告信息主要来源于媒体、售楼处、展销会。(2)开发商广 (3)视觉欺骗。以高超的美工技术甚至用他人的项 告楼书承诺不兑现的达 37．4％，个别楼盘高达 目形象制作悦目的效果图、商品房模型来展示高绿化 89．8％。(3)开发商违背广告承诺的，84．7％被调查者 率、齐全的配套设施、便利交通以及房产的豪华典雅， 未被事后告知，50％未得到赔偿，对于补偿或赔偿满意 但最终结果可能“面目全非”。 的只占12．6％。 (4)证照不全。宣称手续齐全，已办妥预售许可，广 二、商品房预售广告的法律约束力 告中却不见预售或销售许可证号，或者连规划许可、土 预售广告作为广告之一种，具有广告最原本的含 地使用权证、施工许可证等也未办理。 义。广告一词源于拉丁语Advertere，意指“唤起大众对 房地产与法律 — 面 面=_一 某种事物的注意，并诱导于一定的方向所使用的一种 条规定的要件即构成要约。 手段。” 可见，面对大众、唤起人们注意、通过一定媒介 应该说，理论上界分广告内容何者为要约何者仅 发布是广告行为最基本的要素。虽然也强调广告主的 为要约引诱并不困难，但实践中界定预售广告的内容 诚信，但其核心既非广告发布者的承诺不变，也非相对 是否构成要约却并非易事。 人的全盘接受，而是广告人如何唤起人们注意，以使他 首先，交易标的价格差异性。预售广告所宣传的是 人与之发生交易。因此，在民法理论上，广告首先被视 一 个开发项目、整个楼盘或小区，而非一般广告所推介 为要约引诱，而非要约