安阳聂村项目市场建设可行性报告.doc

安阳聂村项目市场 可行性报告 1 宏观环境分析 4 1.1安阳市基本情况 4 1.11 城市概况 4 1.12 交通情况 4 1.13 产业结构介绍 4 2.14 城市资源特征 5 1.2安阳市经济状况 5 1.21 安阳三产结构 5 1.22安阳GDP增长及人均GDP 5 1.23安阳人口及投资增长 6 2.全国房地产行业发展分析 6 2.1行业政策 6 2.1.1土地政策 6 2.1.2货币政策 7 2.1.3税费政策 7 2.1.4房贷政策 8 2.1.5销售管理政策 9 2.1.6其他政策 9 3.11整体格局： 10 3.12城市规划： 11 3.13房地产市场投资额 11 3.14房地产开竣工面积及土地供应 12 3.15商品房销售 12 3.2安阳房地产市场发展趋势 13 3.21市场划分 13 3.22各区域在售项目 14 3.33在售项目情况 14 3.3安阳房地产市场小结 22 4板块市场分析 23 4.1区域住宅市场成长情况 23 4.11地块区域分析 23 4.2区域内市场产品特征 24 4.21户型特征 24 4.22客户特征 25 5项目拟定方案 26 5.1项目地块 26 5.11地块指标分析 26 5.12地块四至分析 27 5.13地块现状 27 5.14地块配套 29 5.2项目SWOT分析 29 5.3项目定位方案 30 5.31定位关键点把握 30 5.32市场定位 31 5.32物业定位 31 5.33客户定位 32 5.34户型配比定位 32 5.35价格定位 33 1 宏观环境分析 1.1安阳市基本情况 1.11 城市概况 安阳市豫北经济圈核心，地处山东省、山西省、河北省、河南省四省毗邻处。距离郑州187公里，距离石家庄225公里，全市总人口542万人，其中城镇人口202.3万，市区人口102万。 1.12 交通情况 继承河南交通枢纽优势，向东经310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港；扼守北京南向进京门户，京广铁路、京珠高速，106、107国道贯穿南北；.中原经济协作区，11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共13个城市，总人口近6000万人。 1.13 产业结构介绍 中原经济协作区：（长治、晋城、邢台、邯郸、临汾、荷泽、聊城、安阳、焦作、新乡、鹤壁、濮阳、济源）地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角”、“珠三角”、“京津翼”三大经济区之后，于1985年中原13市联合成立的又一庞大经济区域，从该区域成立到2005年的生产总值就已经达到6190.87亿元。安阳市中原经济协作区的重要组成部分，目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。 安阳市辖区产业分布表 区域 支柱产业 安阳市（含安阳县） 化工、电力、机械、纺织、医药、烟草 内黄县 中国红枣之乡，以农产品生加工为主 汤阴县 农业、旅游业 林州市 冶金、机械铸造、建材、轻工纺织、医药化工 滑县 以农业为主：全国粮、棉、油百强县之一 2.14 城市资源特征 安阳市是河南省重点工业城市, 工业门类齐全，有钢铁、煤炭、电力、电子、机械、轻工、医药、建材等行业。工业产品1000多种，出口产品远销世界101个国家和地区，中国最大的彩色显像玻壳生产基地和河南省最大的钢铁企业成为安阳支柱产业。 安阳资源丰富，主要矿产有煤、铁、矿石、大理石、石英砂、水泥灰岩等，主要农产品有小麦、玉米、棉花、大豆、花生等，是河南省的主要棉产区。红枣、蜂蜜、山楂、核桃、在国内外享有盛誉。 1.2安阳市经济状况 1.21 安阳三产结构 （数据来源：历年安阳统计公报） 安阳市第三产业占比较低，在2005-2008年三产比重不断下滑，城市消费力逐渐减弱，2009年第三产业比重有所回升，三产比为13:62:25。 1.22安阳GDP增长及人均GDP （数据来源：历年安阳统计公报） 安阳经济形势良好，2005-2009年安阳GDP持续增长，自2008年首次突破1000亿元大关以来，2009年经济形势低迷的情况下依然保持着6.8%的增速。2009人均GDP首次突破3000美元，根据世界银行公布数据，人均GDP在800-4000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。 1.23安阳人口及投资增长 （数据来源：历年安阳统计公报） 2005-2009年安阳市人口增长持续放缓，尤其近两年人口增忙缓慢明显，由2005年5.13‰下降到2009年的4.75‰，导致该地区住房刚性需求增长缓慢。社会固