第三单元 房地产开发项目的可行性分析new.pptVIP

第一节 房地产开发项目的可行性分析概述 二、项目可行性分析的步骤和要点 （一）筹划准备 （二）调查研究 1. 主要研究内容：房地产现状以及影响因素 2. 房地产市场预测 （三）优化和选择方案 （四）详细研究 （五）编制项目可行性分析报告 第二节 房地产市场调查 房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境和内部条件以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。 二、房地产调查的作用 三、房地产市场调查的类型和内容 （一）房地产市场调查的类型 1. 探索性调查 2. 描述性调查 3. 因果性调查 4. 反馈性调查 5. 预测性调查 三、房地产市场调查的类型和内容 （二）房地产市场调查的内容 1.可控因素的调查 （1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 1. 可控因素的调查—续 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查 2. 不可控因素的调查 （1）人口状况调查 （2）政治法律环境调查 （3）经济环境调查 （4）自然环境调查 （5）科学技术发展水平调查 四、房地产市场调查的程序 （一）调查准备阶段 1. 确定调查目标 2. 初步情况分析 3. 制定调查计划 4. 非正式调查 四、房地产市场调查的程序 （二）正式调查阶段 1. 确定资料来源 2. 确定调查方法 3. 拟定调查表或调查问卷 4. 抽样设计抽样调查 5. 实地调查 四、房地产市场调查的程序 （三）提交调查报告阶段 1. 资料的整理分析 2. 编写调查报告 （四）跟踪调查阶段 五、房地产市场调查的方法 （一）观察法 1. 直接观察 2. 间接观察 3. 局外观察 （二）问卷调查法 调查问卷的主要形式和基本内容 第三节 房地产开发项目的财务分析 房地产开发项目成本及费用由开发直接费和间接费两大部分组成，具体构成如表3-1所示。 表3-1 见教材P39页 二、房地产开发项目的成本费用估算方法 （一）土地费用估算 1.土地出让金及征地费 2. 城市建设配套费 3. 拆迁补偿安置费 （二）前期工程费 （三）房屋开发费 1. 单元估算法 2. 单位指标估算法 3. 工程量近似匡算法 4. 概算指标法 二、房地产开发项目的成本费用估算方法 （四）管理费 （五）销售费用 （六）财务费用 （七）其他费用 （八）不可预见费 （九）税费 三、成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产开发项目各项成本与费用进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，如表3—2。 表3-2 见教材 P42-43页 四、开发项目租售方案及租售收入的测算 租售方案包括以下几个方面的内容： （1）项目出租、出售还是租售并举，出租面积和出售面积的比例； （2)可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； （3）出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定； （4）租金和售价水平的确定； （5）收款计划的确定。 五、财务评价指标 （一）财务净现值 财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。计算公式为 （一）财务净现值 财务净现值指标表示用现金流人现值补偿现金流出现值后的余额。用财务净现值指标评价项目的经济可行性，判断标准为： 如果FNPV＞0，则项目可以被接受； 如果 FNPV＜0，则项目应该被拒绝。 例题：教材P44 表3-3 （二）财务内部报酬率 财务内部报酬率是指使项目净现值等于零的折现率。计算公式为： （三）投资收益率 投资收益率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为： （四）静态投资回收期和动态投资回收期 1. 静态投资回收期 静态投资回收期指在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期用公式表示为： 2. 动态投资回收期 动态投资回收期是指项目以净收益现值抵偿全部投资现值所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止