关于浦东新区金新桥村张桥居住区一街坊二手单元房之价值评估.doc

房地产估价报告 估价项目名称：关于浦东新区金桥新村张桥居住区一街坊评估结论 金桥新村张桥居住区一街坊 用途：多层住宅 地址：浦东新区东陆路和博兴路交叉口 面积：67平方米 建筑年代199-07-01 1、委估对象的位置状况 委估对象幼儿园： 金新幼儿园、东陆托儿所、东陆幼儿园、碧云幼儿园。 中小学：金新小学、民办浦东外国小学、丰华中学 大学：上海外国语大学夜大学分部 商场：佳美家俱商场、丛绿建材商场 医院：浦兴地段医院、浦兴地段医院门诊部 邮局：上海邮政(张桥邮政所)、博兴路邮局、东陆邮局。 银行：中国交通银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行。 其他：梦缘旅馆、霖坤旅馆、金桥公园、浦兴文化公园 小区内部配套：停车位小区 15分钟可以到地铁6号线，716 1010 182 大桥四线 995 施崂专线 小区地处著名的金桥商圈，社区成熟，配套十分完善。各类银行、超市、商铺、菜场、学校一应俱全。 该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。委估对象所在房屋建年，共层，委估对象位于层，建筑面积为平方米；装修情况：厨房及卫生间地面为砖铺贴，墙面；通水、电、电话端口入户。对象平面布局好，采光通风好，维护情况好.容积率为2.5,该房面积比较小，适合经济条件拮据的小夫妻或者退休夫妇居住。建筑结构混砖多层， 建筑装修较好，成新状况较好，小区环境良好，配套设施健全， 物业管理健全。 缺点，该房处两面临街，不管白天黑夜有噪音比较大。房屋为二手房。 房屋格局 阳台 卧室 卧室 卫生间 厨房 客厅 （四）估价目的:自从2003年起，买主就一直租住在这个房子里，房东因为急需钱，所以想卖掉这个房子，买主想就此买下这个房子，以供以后居住，买主是外地人士，已在上海打拼十几年，一直想在上海定居，但是毕竟是一般上班人士，没有足够的资金，一直在寻找合适的房子。为该住户购买住房提供有效参考。 （五）估价时点: 201年月1日。价值定义：委估对象于估价时点201年月1日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。估价依据: 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2、《房地产估价规范》。 4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。 估价方法： 按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定.本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果,采用对估价对象进行评估市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面修正得出估价对象房地产价. 参照案例B 参照案例C 二、确定分析交易案例 根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表和修正系数表 估价对象及可比实例比较因素 参照案例A 参照案例B 参照案例C 估价对象 小区名称 金桥新村张桥居住区金桥新村张桥居住区金桥新村张桥居住区金桥新村张桥居住区繁华程度交通便捷程度环境景观公共设施配套完备程度 2．1比较因素选择 根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有： A、交易时间：确定房地产价格指数 B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易 C、区域因素：主要由交通条件（距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、车流量、环境优劣度等 D、个别因素：主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、朝向、配套设施等 E、容积率因素： F、土地剩余年限因素： A 对交易日期进行修正 交易日期修正，是将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。交易日期修正的方法，一般有：1 采用房地产价格变动率进行修正。2 利用房地产价格指数进行修正。3 估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。房地产价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立房地产价格与时间的相互关系模型来求取。交易情况修正指对房地产交易中的非常规交易如继承、赠与、急于出手等等情况作的修正，这样才能真实的评估房地产的价值 (1)繁华程度，是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响房地产的收益和利润的因素。如商业繁华程