南宁金腾公司仙葫项目的策划提案.docVIP

南宁金腾公司仙葫项目营销提案 南宁宝国通房地产投资咨询有限公司 二OO五年五月 提案说明： 本提案建立在双方对房地产市场深刻认识及项目的市场竞争态势基础上，就金腾公司项目的营销思路进行分析、研究、并在此预测价格的基础上对项目销售流水及营销思路进行阐述。 一、市场回顾 一）、宏观政策 1、国民经济运营继续保持良好，2004年GDP同比9.5%，全社会固定资产投资达70073亿元；外贸进出口总额达11548亿美元，利用外商直接投资606亿美元；生产资料供需矛盾紧张，农业扭转下滑趋势，居民消费价格指数上涨3.,9%；总体表明：2004年，经济生活中的突出矛盾得到缓解，不健康不稳定因素得到抑制；国民经济保持了增长比较快、效益比较好、活力比较强的良好势头。房地产行业发展速度与热度已经引起了。为给经济发展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的发展。全区商品房平均销售价格为／平方米，每平方米比去年同期增加元，增长％，其中住宅平均销售价格为元／平方米，每平方米增加元，增长％；办公楼平均销售价格为元／平方米，每平方米增加元，增长％；商业营业用房平均销售价格为元／平方米，每平方米增加元，增长％。今年我区房地产开发投资增速有所放缓，商品房供求结构基本合理，房价稳中有升我区城市居民人均可支配收入6579.82元，同比增长12.8%，扣除物价上涨因素后，实际增长7.9%。从收入来源看，影响居民收入较大增长的主要是工薪收入和转移性收入认真贯彻落实国家宏观调控政策，积极采取措施，及时清理投资项目，整顿土地市场，从前三季度固定资产投资情况看，宏观调控取得了双赢成效。一方面固定资产投资运行正向预期目标迈进，城镇固定资产投资由年初的高位增长逐月匀速回落并呈现稳定较快增长的走势，避免了过去宏观调控所带来的投资大起大落现象。另一方面投资结构进一步得到优化，重点控制领域的投入速度继续趋缓，基础性行业和非国有单位等投资得到加强。136工程，政府的136工程2004年的超过120个亿。，可以肯定的是，今后的数年，每年以亿计，都会有不少于三位数的城建投入我们认为，项目的自身资源决定项目的品质，通过对项目的价值梳理，作出特点分析，以期统一楼盘的认识。 一）、优势 1、项目所处的区域位于青秀区与邕宁区中心结合交接处，具有双重接纳功能，拥有较好的升值空间； 2、项目所在地，原先作为邕宁县城的新城区，经过十年的发展，初步形成城市框架；周边机关单位众多，居住人群素质较高； 3、项目往东约150米为邕江，空气清新，无污染； 4、户型方正，明厨明卫，动静分区，干湿分离，南北朝向，通风采光良好； 二）、劣势 1、项目周边为宅基地，环境较为零乱，生活配套不完善； 2、受地块限制，难以形成良好的小区氛围； 3、离城市、城区中心较远，公共交通不便，目前公交车开通较少； 4、户型不够紧凑，部分产品面积较为浪费； 三、市场定位 一）、消费群体定位 1、购买目标群体基本可以划分为居住型与投资形两种， 投资人群：这是本项目的次主力消费群体。项目所在区域迅速发展的房地产市场使这些老练的投资客对本项目投入足够的关注。可分为两部份：一部分为习惯于投资仙葫楼盘的人群，因此项目的亮相很容易形成购买欲望。另一部分为邕城楼市的精明投资客，只要有上升的空间，并且获利较快的项目都会引起这些人的关注，这也是本项目要极力引导的对象。 居住人群：本项目的主力消费群体。项目所在地理位置以及价格的优势，必然会吸引一些中低收入者购买；同时，周边单位的工作人员，希望于半岛居住氛围，对该区域未来的发展充满信心的，会为小孩与老人购买作为居住之用。 2、我们基本上可看出购买力的主体如下： A、随着南宁城区的调整，工作单位的变化，工作单位在邕宁区或青秀区的，交通不便，而原居住在南宁市的公务员，干部会重新选择距上班较近的地方作为第二居所； B、作为在仙葫开发区、蒲庙的个体经商户以及企业的员工，会就近选择购买价格较为合适的房屋； C、出于为老人居住或为小孩子未来读书而做长远打算。 二）、价格策略定位 因为项目规模小，销售周期较短，在短时间内无法形成巨大的涨幅，但根据项目进展我们初步考虑分两期进行（也可考虑一次）推盘，把楼栋优势最强的北面楼栋放在第二期推出。综合考虑，在价格体系定位的制定过程中，我们将采取“平开入市，稳中缓升”的总体策略，在全面考虑项目优劣势以及种种影响价格的因素，同时参考周边项目的销售价格，最终制定出相对合理的价格。 四、项目销售前期 项目建设尚未大规模展开施工场面，对老客户的信心坚定造成一定影响。随着预售证的取得，正式发售工作阶段临近，如何利用现有资源、展开有效推广宣传