加强出让土地使用监管+节约集约利用土地.pdfVIP

加强出让土地使用监管 节约集约利用土地 连云港市国土资源局直属分局盛宝康徐国保 摘要： 本文针对我国现行土地利用过程中存在的土地出让后对土地监管不到位的情 况，提出了土地批后监管的意义，同时阐述了监管过程中可能遇到的问题，提出了解决问题 的方法和措施。 关键词： 土地管理出让监管 1批后监管的概念 随着土地市场和相关法律的完善，土地的利用也逐渐走上了规范化和法律化的轨道， 各地政府和国土资源管理部门逐渐改变了过去粗放的用地方式，把土地的节约集约用地 作为用地的首要要求，用市场化的手段来实现土地资源的合理配置，这对我国这样一个土 地资源相对紧缺的国家来说是非常重要的。但从土地利用的实践来看，也还存在不少问 题。针对一个具体的建设项目用地来说，我们可以把它的运做分做两个阶段，这两个阶段 的一个分界点就是土地使用证的发放。土地使用证发放前这个阶段是各地政府和国土资 源管理部门的重点，同时相关的配套法律也比较完善，这个阶段的土地利用过程是比较完 善的，不会出现什么问题。但与之形成鲜明对比的是土地使用证发放后，出现了监管的真 空，最后往往导致前一阶段合同约定的指标不能实现，比如投资强度、容积率、建筑密度、 绿化率等指标，甚至出现闲置、非法转让、炒卖土地等违法现象的发生。 针对土地出让后管理不到位的现状，提出批后监管的概念，即依照法律法规和合同的 约定对已发放土地使用证、已办理用地手续尚未领取土地使用证的建设项目用地，对土地 开发利用和土地使用权转让、出租、抵押等行为进行跟踪监督，运用必要的经济手段和行 政手段来实现建设项目的节约集约用地。 2批后监管的必要性 1990年土地有偿使用制度改革之后，我国土地作为资产的价值日益显现。国土资源 部最新统计显示，截至2002年上半年，全国累计收取土地出让金E达_6000亿元，市场在配 置城市土地资源中的基础性作用初步体现。各级政府通过一级土地市场获取的土地收 一405— 江苏省土地学会土地学术年会(-00五年度)论文集 入，为缓解城建资金压力、改善城市基础设施、扩大城市承载能力、推进城镇化进程，发挥 了重要的作用。虽然土地出让制度在我国发挥了重要的作用，但是也伴随着一系列的问 题，其中最重要的17题就是土地资源的浪费，特别是耕地资源，已直接威胁着我国的粮食 安全。目前全国5500多个开发区中有4000多个是未经国务院和省级政府批准的违规开 发区，占总量的80％多。由于开发区点多分散，建设资金相对不足，许多开发区建设实际 处于停滞状态，形成大量闲置搁荒土地，浪费了有限的土地资源，特别是宝贵的耕地资源。 耕地资源的浪费加剧了人地矛盾，对国家的粮食安全也产生威胁。从1997年到2002年， 耕地减少9500多万亩，同期通过土地复垦、土地整理等手段补充的耕地是3400万亩，净减 少耕地6100多万亩，平均每年减少耕地1027万亩。在减少的耕地中，绝大多数都是城镇 近郊区的优质耕地，这对我国的粮食生产构成了直接的威胁。 各地政府出让土地的目的是想要实现土地资产的增值和最大化，但最后的实际情况 是土地的低效利用、低产出率、荒芜闲置，这些问题的根源在哪里?笔者认为，虽然有着各 方面的原因，但很大程度上是由于批后监管的缺失。下面以我国现行的土地出让程序来 说明这个问题：首先把储备地块进入土地一级市场进行招拍挂工作，在规定时间内完成土 地的交易，最后就是签定土地出让合同书，明确双方的权利和义务。在这个程序中，各级 地方政府越来越重视的是土地出让金的多少，目的是筹集建设资金，有的地方政府甚至给 土地管理部门下达出让金指标。在这种情况下，很多地方国土资源管理部门把主要的精 力放在如何完成政府下达的出让金指标，对于土地出让后的管理明显存在不重视，发放土 地批后就没有相应的工作来监管出让土地的开发利用和土地使用权的转让、出租、抵押等 行为，正是由于这个监管的缺失导致了一系列的问题：第一、在土地开发利用中，出现利用 率低、产出率低，甚至闲置情况的出现，造成土地资源的严重浪费。第二、土地使用权的私 下交易产生违法的“隐形土地市场”，扰乱了正常的市场秩序，损坏了国家和广大人民的利 益，造成国家土地收益的流失，据测算，一个县城平均每年在几十万元，一个中等城市每年 约数百万元，大城市更达数千万元之具。 在进行强有力的批后监管后，有下面几个好处：第一、有利于土地管理制度的健全。 土地批后监管制度是对我国现行土地