案例解析深圳某华府项目.docVIP

︽ 房 地 产 金 融 ︾ 课 程 案 例 房地产项目融资案例分析：深圳“某华府”项目 - 房地产项目融资案例分析：深圳“某华府”项目 摘要：本文所介绍的项目为深圳“某华府”项目，该项目属深圳市政府安居型商品房建设项目。开发单位为深圳市某房地产投资开发有限公司。该项目容积率≤3.0，建筑面积105546平方米。总投资人民币36339万元，其中开发商自筹11339万元，银行贷款2.5亿元。开发商自筹11339万元资金已到位，银行贷款2.5亿元也已审批通过。目前该项目正在建设中。 房地产项目开发是一个系统工程，一个完整的房地产开发项目涵盖了市场分析、项目策划、项目土地的获取、各种批文及证照的审批、融资方案的设计、销售计划的制定、项目建设、销售回款等多个环节。 其中项目融资在任何一个地产项目的整个进程中都是重中之重。它直接影响到项目的进程及收益，另外，一个地产项目中其他环节因素又直接影响到项目融资的开展。 当前，在国家宏观调控政策指引下，各大商业银行对地产项目的审批日益严格，大批地产项目胎死腹中。我认为一个房地产项目的成功融资需须具备如下几要素：1、该项目定位准确，切合项目所在地市场需求；2、项目公司自身实力强、开发经验丰富、财务状况良好；3、项目符合国家及项目所在地相关法律法规，相关批文完善，土地权属确保无瑕疵，“四证”等相关证照能顺利办理；3、施工方具备较高资质、经验丰富实力强，能确保项目的建设保质保量；4、融资方案设定合理，项目回款有保障，抵押物足值等。 以下就深圳“某华府”项目的银行融资案例进行介绍及分析。所分析的项目进展程度截至2012年一季度末开发商向银行申请授信时。 一、该项目开发商深圳市某房地产开发有限公司介绍 公司简介：深圳市某房地产投资开发有限公司（以下简称某公司）成立于2000年10月15日，注册资本、收资本均为5000万元，公司 2005年被评为“中国质量承诺、诚信经营企业”、 深圳市“纳税百强企业”； 2007年被授予“中国房地产先进单位”的称号、被评为“广东省房地产诚信经营企业”,2010年被东莞市人民政府评为“2009年度东莞市民营企业50强”和入围深圳市“知名品牌企业”；并于2010年10月通过了ISO质量管理体系认证，2011年被评为“深圳房地产业品牌拓展十强企业”等诸多荣誉。 目前该公司主要经营分为两部分：一是物业出租经营收入； 二是投资房地产开发。 1、物业出租情况:2011年，公司所持有物业年租金总收入为4647万元； 2、房地产开发情况: （1）、过往开发的项目 公司自成立以来，相继投资开发了深圳市“某工业园”约50000平方米，2001年9月竣工验收，现已作出租用途；深圳市 中心区投资了“X花园”项目，项目分7栋建设，建筑面积65000平方米， 2004年3月全部竣工，楼盘已全部销售完毕；深圳市宝城投资“某广场商住楼”总建筑面积为168000平方米，其中住宅约91000平方米，商业约46000平方米，地下停车场约31000平方米，，2006年5月竣工，住宅楼盘已全部销售完毕，商铺用于出租之用；东莞寮步某城市花园九栋，总建筑面积75479平方米商住小区，于2009年10月入伙，楼盘已全部销售完毕。 （2）、正在开发的在建项目 A、“某雅苑” 位于东莞市旁，项目总占地面积33354平方米，总建筑面积约106170平方米，拟建设住宅约78286平方米，商铺约4926平方米，可售车位约为499个。 该项目总投资约33900万元，于2009年底动工，现施工进度为内外装修、绿化工程等， 投入主要以自有资金为主。预售总建筑面积约83212平方米，住宅销售均价约为5500元，车位销售均价约为100000元/每个，合计可销售总额约为51995万元；于2011年04月开始部分销售，预计在二年内全部售毕，项目预期总利润额约为5000万元。现销售金额约25500万元，销售进度约49%。 B、“某豪庭” 该项目位于广州，项目总占地面积15365.5平方米，建设用地面积约为10360平方米；建筑物为24层的商住小区，建设高度约为99米，总建筑面积36105平方米。该项目总投资约22000万元，于2009年12月底动工，现施工进度为内外装修、绿化工程等。预售总建筑面积约29008平方米，住宅销售均价约为15000元，车位销售均价约为120000元/个，合计可销售总额约为46492万元；于2011年04月开始部分销售，预计二年内全部售毕，项目预期总利润额约为4500万元。现销售金额约24600万元，销售进度约53% （3）、客户后续发展计划 A、某金海湾度假村：该村位于福建青山湾畔，于2011年下半年动工，土地11.5万平方,总建筑面积约37万平方米。规划总投资17亿元，主要由大型五