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 济南某公寓物业管理方案 第一章 物业管理要点 项目简介： 地址：济南市历下区和平路47号 建筑面积：33万平方米 本项目包括25座公寓，2梯10户分布，7至9层不等。还有6座9层高的公寓酒店，底商与住宅结合。另有一座4层的公建楼，多处地面停车场。 整个小区的中心绿地位于主入口进来50米左右，有良好的主入口对景。中心绿地位置靠左。具有良好的居住环境。为了加强园区内部空间的连贯性和景观通透，各个院落向中心绿地和组团绿地敞开。并且各个组团绿地和中心绿地通过景观次轴联系在一起。另外利用现存沟渠，打造自然生态的滨水景观系统。 交通布置：小区道路系统层次分明，自然有趣，具有良好的可达性和道路景观效果。小区内主干道系统的形成顺其自然，又达到了最高效率，设计中，在此定位的基础上，将道路设计为一个自由曲线的形式，避免笔直道路与小区优美环境的冲突。从这条趣味怡然的车行主干道上解决了小区主要的交通问题，能够方便的到达每一个居住组团，到达地下停车场。同时很好的留出了中心绿地和各个主要的组团绿地。做到人车分流，为小区的户外活动提供安全，便利的条件。。停车位除了一定比例的地面停车外，集中安排了几个地下停车场。并且合理便捷的安排了停车出入口。 基于本项目业主特点：消费能力较强，追求时尚生活模式和保证私密性；居民（业主）对物业服务的要求标准高且全面。 我公司整体管理服务思路如下 ◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。 管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，将抓住以下三个重点： 1、 完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、 环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。　 3、 安全、消防真抓实干 为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。 公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。 公司将通过良好的物业管理，使济南诚基中心保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。 管理目标： ◆ 房屋建筑的完好率达到98％以上； ◆ 报修及时率达到100％； ◆ 清洁管理无盲点； ◆ 设备设施完好率达到98％以上； ◆ 小区路灯完好率达到100％； ◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； ◆ 有效投诉处理率100％； ◆ 服务满意率达95％以上； ◆ 绿化完好率达到98％以上； ◆ 道路完好率达到98％； ◆ 各类管理人员岗前岗中培训100％； ◆ 无服务安全事故发生。 措施 ◆ 完善各项管理制度和管理规定； ◆ 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； ◆ 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好； ◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准； ◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录； ◆ 各种收费项目、标准公开，合理收费； ◆ 制定大、中修年度计划，并负责实施； ◆ 制定并组织员工培训计划的实施； ◆ 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。 遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。 运行机制： 1、 建立监督机制； 2、 建立信息反馈及处理机制； 3、 制