烟台奇泉地块营销策划报告20100704【90页】.pptVIP

项目界定 主体报告逻辑结构 从潜在供应分析，福山有500万平米以上待开发，与项目区位条件近似的旧村改造项目不少，未来竞争较激烈 从政府相关部门了解到，福山市场包括在售项目未见面积和准备上市项目以及旧村改造项目等等，尚有500万平米的待建面积，未来市场竞争激烈； 市场总结 主体报告逻辑结构 问题界定我们采取S-C-Q结构化分析方法 项目的事实背景与市场的事实背景产生的冲突，是项目必须应对的核心问题 核心问题界定 主体报告逻辑结构 五大开发理念构成本项目的核心开发策略 开发理念解释一 开发理念解释二 高性价比高性价比是贯穿项目始终的重要策略，项目应在“高性价比”方面做足文章 开发理念解释四 开发理念解释五 开发案例提示 开发商起点较低； 以前没有开发经历或者没有运作大盘经验，资金实力不是很强的。 重视项目前期工作； 重视项目前期规划设计，前期策划定位等方面 项目规划较大，没有突出项目资源； 项目规划较大，需要庞大消费群。开发周期较长，并且没有突出人文或自然资源。 烟台相对较为成功个案； 目前在烟台房地产市场上，山水龙城、云海香都这几个盘相对较为成功运作的城市边缘大盘。 主体报告逻辑结构 整体定位 客户研究思维框架 莱山区主要吸引全市及外地投资客户，芝罘老区主要为老区居民及向往“城市”生活客户，幸福新桥片区主要为原居民，开发区为韩日人士及就近上班人士，福山区则是本地及开发区年青人士为主 收入阶层划分 烟台2009宏观统计人均GDP在53067元/年，据统计2010年烟台人均可支配在2200元/月左右； 受访中个人月收入在2000-3000元左右者，家庭年收入则在4-6万元左右； 受访中个人月收入在4000-6000元左右者，家庭年收入则在7-9万元左右； 个人月收入超过8000元左右者，则家庭年收入超过12万元； 客户定位前提依据 近期客户定位（购买动因）： 近期客户定位（来源区域） 近期客户定位（综合描述） 中远期客户愿景描述 中远期客户愿景描述 整体定位 从区域价值评价与各类产品对资源条件要求的匹配性研究，项目整体上较适合做中档产品 档次定位：项目整体定位为中档次，由中低档启动，逐渐发展为中高档次的低碳环保型社区 户型多元化——以中小宜居户型的电梯楼为主流的多元化产品体系 持续走高，持续增值的节奏控制 整体定位 项目以高标准、精致化、高起点的形象来奠定烟台市场价值新标杆的地位，以主动的姿态引领市场 项目形象定位 形象定位阐释 整体定位 市场可参照楼盘的畅销户型集中在60-80的两室及95-110的三室，此为项目户型定位的依据之一 近期户型定位 高性价比——是户型设计创新思想的总体策略 谢 谢！ 若能与贵司合作，我司将依托总公司—恒大广告的广告媒体资源优势，为开发商免费提供一定的广告媒体宣传，以支持项目的广告推广运作，节省相关媒体费用： 包括烟台电视台黄金时段广告发布（硬广），烟台电视台时尚频道生活类栏目—《时尚惠生活》的专题报道（软广），《360》杂志的专版广告及软文推广，楼盘形象专题短片的制作，以及我司合作媒体烟台电视台、烟台日报社、烟房网的推介和项目动态新闻发布等。 客户定位 档次定位 户型定位 形象定位 买80-121平米的基本消化，所剩137平米上的较多 80-121m2的高层和主力户型是137-253平米的洋房和小高层 香逸中央 45-104平米以下畅销 45-150平米的多层和小高层 北方月光怡景 77-81m2销售情况还可（小高层、两室） 45-120㎡小高层 卫城润景 70-98平米较畅销 50-105平米10种户型 丽景蓝山 清盘 65-85平米的多层和小高层 仁和春天 50－100平米比较受欢迎 户型在50－160平米左右 星河城 畅销户型 总体户型 项目选取沿只楚路及幸福新桥片区楼盘、福山区个案及莱山区个案作为参照； 此为项目近期内开发的基本参照依据，中远期市场需要依据当时的市场情况进行调整； 根据总体策略，前期户型以紧凑型为主，产品以小高层高层为主，围绕启动区景观，使景观价值最大化，同时测试市场反映； 面积比例（约） 户型面积 户型 6% 110-130 15% 75-87 14% 35-85 公寓（14%） 三房（46%） 二房（40%） 15% 105-110 25% 92-100 25% 60-75 中小户型，在不明显增加成本的前提下，主要通过“赠送面积”的手法，提升产品的性价比，给客户以实惠； 户型设计创新思想依据 项目总体定位（符合前期的定位为中档次、中低价位）； 客户定位（符合前期的客户定位，家庭年收入4-10万元，以偏年轻的处于职业上升期的客户为主）； 方正实用、给客户以实惠； 户型面积的变化； 户型的创新点，主要依据以上四个方面； 偏大户型，则主要通过“功能的创新或功能的