物业管理市场发展情况【130页】.pptVIP

物业管理市场 天津国土资源和房屋职业学院 第二章 物业管理的特征 第一节 物业管理服务活动的特征 第二节 管理模式的特点 第三章 物业管理市场的特征 第一节 没有“物流”只有“人流” 第二节 供求关系确定方式特殊 第三节 国家干预 第四节 供求主题特殊 第五节 各主要环节的时间顺序错位 第六节 受载体的牵制 第七节 不同市场的比较 第一节 没有“物流”只有“人流” 一、物业管理服务是无形商品 由物业特征所决定，物业管理服务这种特殊商品不能体现“物”的流动。只能是供给者的“人”流动，是供给者到需求者的消费空间生产这种商品。 第二节 供求关系确定方式特殊 物业管理市场上供求关系确定的常见方式有： 一、公开招标 公开招标是需求方向全社会发布招标公告，通过招标、投标、开标、评标、决标等一系列程序选出符合条件的供给方，通过签合同确定供求关系。 二、邀请招标 一是需求方通过向一定范围符合条件的物业管理企业同时发出邀请，经过竞争最后确定物业管理服务的供求关系。 第三节 国家干预 国家对特殊商品市场都要进行干预，对物业管理市场的干预体现在： ◆对需求的干预 ◆对供求关系确定的方式的干预 ◆对价格的干预。 第四节 供求主体特殊 一、需求主体 需求方往往不是某一个自然人或某一个法人，而是自然人群体、法人群体或自然人和法人群体。而且这个群体非常庞大，有时可达几百个、几千个甚至几万个。如此众多的民事主体成为一件商品的共同需求者，在各类商品市场中是绝无仅有的。 二、供给主体 是指具有相应等级法人资格的物业管理企业。 第五节 各主要环节的时间顺序错位 一、超前确定供求关系 在商品交换和消费前就先确定供求关系。 二、商品质量展示后置 是指在确定供求关系后很长一段时间后商品质量才能显现出来。需求方支付商品价格只能根据国家的价格政策、支付能力、支付意愿和对质量的预测来确定。需求方看到商品质量是在支付价格确定以后的很长时间。 三、生产与消费归一 物业管理是按照合同约定的时间段，边生产边交换边消费，交错进行直到合同期满。 第六节 受载体的牵制 一、在供求关系方面 二、在商品的质量和成本关系上 三、服务特点方面 第七节 不同市场的比较 一、不同市场供求关系比较 二、与其他市场运行方式的比较 第四章 物业管理市场主体 第一节 供给主体 第二节 需求主体 第三节 协调主体 第四节 非市场行为主体 物业管理企业 专项服务公司 垄断性经营机构 供给主体 服务人员 咨询机构 业主 使用人 主体 需求主体 业主的自治组织 房地产开发商（原始业主） 行政主管机构 协调主体 培训机构 行业协会 第一节 供给主体 一、物业管理企业 二、专项服务机构 三、垄断性经营机构 四、咨询机构 （二）业务范围 第二节 需求主体 一、业主 （一）基本情况 1.定义：房屋的所有权人为业主 2.分类： 单一产权业主；多主楼宇（异产毗连房屋）业主； 业主为自然人、业主为法人 （二）责任 第三节 协调主体 一、行业行政主管部门 二、市场管理部门 三、行业协会 第四节 非市场行为主体 一、物业管理区域的社会治安维护主体 二、道路养护维修主体 第五章 物业管理市场的运行