王泽国—房地产企业纳税筹划.docVIP

王泽国：房地产开发企业如何进行纳税筹划（一）? ?我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教训。第一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作？这是我要给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来，我在讲义上给大家留了一个空白，希望大家做好记录，我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题，为什么要学习税收筹划。第一个原因，当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。? ? 首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的，如果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在开始立法的时候，根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从宏观安排就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，或者是一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候你都可怜他，他起早带晚拼命地复习，可是考上大学以后你恨他，为什么？整天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了，买到手以后税收就不用交了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手交易阶段，它的税收是很少，负担是很轻的，但是在开发阶段，他的税收负担却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你过不了这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我建议你们记一下。? ? 第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5％，一交易完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产企业在这个环节的工作做得都很漂亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给大家举大量真实税务稽查的例子，都是真实的例子，我这里面有几百个案例。? ? 第二道关各种地方税和各种地方附加。这种关税收关应该说之所以叫它是一道关，很大一部分原因就是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。比方说印花税，你的各类交易合同，产权证书，注册资金都要依法交纳印花税，一个房地产企业注册了5000万，说句不好听的话，你营业执照还没有拿到家5000万，2.5万的印花税就已经交给税务局了。大家就问我这个企业将来赚不赚钱我心里都没有底，2.5万的印花税都交给国家了，所以印花税就体现了它跟经营成果没有关联的一面。再比方说房产税，你一栋大楼放在那，不管你是用于出租还是用于自营，还是控制在那，只要这栋大楼成为你帐面上的固定资产，你就必须按年缴纳房产税，所以我们就出现有一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生关系，你就是不产生收入也得每年交给我100万左右的房产税，这个税大家说交得不合理，地方税就是这样的特点，跟经营利润没有关系，但是你每年就要交。再比如说土地增值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税，但是土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下来当前中国税率最高的记录，它的税率高达60％，增值额的60％将被国家征走，所以这个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，但是实质上仍然是地方税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。? ? 第三道关就是企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是多少我想提问，33%对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钱的所得税，多少万？100万的利润要