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商业地产优秀案例鉴赏：昆山商业环境调查分析 【点评】该案例先分阶段分析本市商业物业的发展，然后从“本市商业地产现状分析，本市物业缺乏可感性强的形象表现力，商业经营管理发展水平尚有待提高，复合化发展倾向——Shopping Mall，生态与娱乐化，休闲化倾向，个性化、主题化倾向，消费习惯与商业物业现状，商业物业投资者现状，商业地产销售模式分析”等角度进行分析，目的是为本项目的开发运营寻找市场空白点和机会。该案例分析内容全面且重点突出，并且带有很强的目的性和可操作性。 1、本市商业物业发展分析 根据商业物业发达地区发展规律可以看出，从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形态的物业主体，商业物业的发展将经历4个进程。本市商业物业发展分析表 阶段 时间 商业物业市场特征 租售方式 1 本市房地产市场起步阶段 临建商铺或由其它建筑物改建的商铺 商住混合，楼宇的群楼或底层之商业物业 自用经营为主 非产权物业，以租赁形式为主 2 房地产开发具备独立运营能力 纯商业性质的物业以商厦的形式诞生 引发出投资商业物业的营销概念 开发商忽视商业物业日后的经营管理 产权物业，销售模式出现 3 目前本市所处的商业地产初现阶段 步行街概念商场 盛行返租政策/主题式商业初步呈现 以主力商家进驻带动商业物业销售 产权物业，销售为主，既售又租 4 未来本市发展方向 商业龙头以点带面形成商业网络/商业带 商业物业带租约发售 开发商注重商业物业的经营管理 产权物业，销售为主，既售又租 本市房地产市场起步较早，但商业物业的开发相对滞后。由于对商业物业产品认识不够充分，缺乏相应开发经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。但是目前在整体经济环境和商业环境等利好因素的推动下，商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，但本市商业物业进入高速、理性的发展时期仍需一段市场周期。 2、本市商业地产现状分析 （1）从本市城市功能定位看商业发展态势 本市已经鲜明定位，将从目前以加工制造业基地城市为主转变为工商服务业为主的现代化城市。这就意味着本市将在走向小康和基本现代化的道路上实现三级跳。这个产业结构的调整在根本上影响着本市城市功能和发展态势的方向。 （2）从本市目前社会特征看商业发展巨大空间 经济学里著名的恩格尔系数告诉我们，生产力低下时，人们最主要的经济收入只好用于满足温饱问题的物质消费，而一旦人们收入逐步提高，用于其他消费支出如精神追求的金钱越来越高时，就表明人们的生活质量在提高和改善。而目前人均收入已达到小康水准的本市，正在急速进行着生活消费的转型和提升，这种现实的消费欲望推动着本市现有的商业设施如人民路商业街和百润发购物卖场等压力骤增，也预示着新的商业地产开发的时代正要到来。 （3）近年来本市房地产市场高速发展，极大的刺激了人们的置业欲望，市场环境优良。 （4）整个本市的商铺正朝着规模化、郊区化的方向发展，西部就是其中之一。 众多住宅的崛起、人气的提升，必然给该地的商业带来更大机遇和要求。尽管该地区只是诸多副中心的一个，但放眼未来的商业发展，西部有希望，也有能力撑起本市商业的半壁江山。 3、本市商业物业缺乏可感性强的形象表现力 随着市场竞争强度的逐渐增加，房地产项目自身形象的塑造和宣传成为推动项目成功的关键要素，由于投资型物业的特殊产品性质，商业物业形象的塑造和宣传对于项目发展更加重要。 由于本市商业物业开发相对滞后，市场上大部分产品缺乏具体化、可感性强的形象表现，导致项目本身产品质量、产品个性、产品吸引力不能得到有效展示，物业投资的核心价值不能充分体现。因此，商业物业开发在注重前期产品建设的基础上，应通过塑造具有较强市场表现力和产品支撑的物业形象体现物业价值，从而提升物业市场竞争力。 4、商业经营管理发展水平尚有待提高 根据市场现状分析，目前本市房地产市场的物业管理水平已经发展到可与国内先进水平比美的程度，相继涌现出了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌，但是商业物业的经营管理则相对较为滞后，在商业经营管理的专业性、成熟性、商业性、社会性等方面仍然有待提高。 对于主要针对投资市场的商业物业而言，稳定的投资回报、长期的经营收益是项目成功运作的先决条件，可以有效的提高投资者的投资信心和经营信心，良好的商业经营管理已经成为影响商业物业投资的关键因素。因此，在商业物业全程运作中，应特别注重商业经营管理与项目开发建设的早期配合，并在物业后期经营中采用较为合理的经营管理策略，加强管理力度，从而保证物业稳定的发展状态和持续的投资回报。 5、复合化发展倾向——Shopping Mall 所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起表现的现代商业物业的设计倾向。.....更多具体内容见商业地产 10、商业地产销售模