西韩项目营销策划案(第一版)【94页】.pptVIP

9、对于户型结构分项，我们主要分析每个花园的 主力户型，看其在客厅、餐厅、起居室、卧 室、厨房、卫生间的平面布局上是否达到较高 的舒适性，在空间组合上是否完美和丰富。 10、小区配套，我们主要是根据相应的会所设施 来进行打分。 11、园林绿化分项，从区域内的项目整体情况来 看，园林景观做到有特色的项目非常少，因 此，此项的评分差距基本不大。 12、建筑规模分项，主要根据其建筑总面积和占地 面积来评价 13、外立面风格分项，主要根据建筑外形在客户心 目中的认同情况来进行评价。 14、智能化分项，如丽海花园（二期）其智能化设 施明显落后于周边楼盘的配置，因此本项分值 降低4分。中惠雅园的智能化系统包括一卡通服 务、周界防护、宽带入户等，但不全面，裕龙 大厦、中南骏景智能化设施主要为宽带入户、 可视对讲等，系统设施不完善，故各降低3分。 15、物业管理分项，主要是对物业管理公司的品牌 进行评价，同时参照物业管理的细则。管理的 内容相同的，因其物业管理公司知名度的不同 减扣1分，本区域内楼盘大部分为自主管理。 如世纪华庭、中南骏景、丽海花园（二期）。 中惠雅园由香港诚信行物业管理公司管理，该 公司具有一定的知名度，故分数提高4分。蔚 蓝海岸由广州珠江物业公司管理，故分值增加 2分。 16、入市时机分项。入市时机的选择对楼盘的市场 运作将产生极大的影响。 据我司多年营销经验及目前青岛房地产发展情况，就影响西韩项目价格的比较权重分列如下： 1、个别因素：区域因素＝70％：30％ 说明：在一个大的区域内，各项目虽然存在着地区级差、交通状况、区域繁华程度、公共设施以及商业配套上的差异，但这种反差不会出现非常明显的状况；但是楼盘的户型结构、小区配套、园林绿化、建筑规模、外立面风格、智能化程度、物业管理等作为项目自身的重要因素，其差异也很容易使楼盘明显地与其它的项目区别开来。 ◆比较权重 2、比较权重 9% 1% 20% 40% 10% 20% 100％ 裕龙大厦 城市.生活家 丽海花园（二期） 世纪华庭 中惠雅园 中南骏景 西韩项目 比 较 标 物 比较标的 说明： 在得出比较标物与比较标的（西韩项目）近似的百分比之前，我们建立数据模型，先假设：同比的6个楼盘各占1/6，即16.67个百分点，然后再对每个楼盘综合比较，对每一个近似点和竞争点逐一打分；最终得出比较标物的近似百分比。 由于城市生活家项目已经结案因此将其比较权重下调，但是此项目的综合素质相对不错，所以不予排除。 四、面积配比 在房地产项目中，面积配比直接影响着单体住宅的总价，也间接界定了目标消费群体的范围。因此，我们也针对西韩项目A1区的面积配比情况进行了统计分析。根据我们目前所掌握的资料： 1、A1区的多层住宅面积配比如下： 图2：多层住宅的面积分析 52% 130m2以上 10% 120-129m2 14% 110-119m2 12% 100-109m2 100m2以下 12% 2、A1区的小高层住宅面积配比如下： 图3：小高层住宅的面积分析 120-129m2 28% 130m2以上 30% 110-119m2 42% 第四部分 项目定位与概念延伸 1、从建筑形态分析 　首先我们可以确定，西韩项目A1区的建筑形态已经将该项目与杨家群改造等普通住宅项目严格区分开，27座小高层，1000多户的体量，无论怎么比较，这都是青岛市目前最大规模的小高层社区，而在前述的分析中我们也已经指出，在青岛市场，能够接受小高层住宅的消费群体主要还是年青人，因此，我们可以尝试引入一种“青年社区”的概念。 一、定位分析 2、从面积配比分析 再看面积配比，西韩项目A1区的多层住宅主力面积为100-109平方米，如果以均价4800 (详见价格分析体系)元/平方米来计算，总价范围约为48-52万之间，首付款约14-16万之间，如贷款15年，每月还款约2000元以上；A1区的小高层住宅主力面积为110-119平方米，如果以均价4800(详见价格分析体系)元/平方米计算，总价范围约为53-57万之间，首付款约16-17万元，如贷款15年，每月还款约2000元以上。 　综合分析西韩项目A1区的主力面积，无论是多层还是小高层住宅，都是以中等面积户型为主体。多层住宅的主力户型是两室两厅一卫，小高层的主力户型是两室两厅一卫和两室两厅两卫，主要适合于两口之家或者三口之家的年青家庭居住，这个特点，与我们在上述分析中所提到的“青年社区”概念，倒是有一些不谋而合。 二、目标客户锁定 　　根据