土地增值税清算问题探讨.ppt

土地增值税清算问题探讨 ⑹检查分包工程结算情况。在签订主体总包合同时，已经将分包工程如附属工程、水电工程、消防工程、人防工程等包括在总包合同总价款中。检查总包建安发票金额是否已包括分包工程，有无将分包总包重复计入开发成本。 土地增值税清算问题探讨 ⑺检查有无代收代付性质收费的相关支出列支成本的行为。根据规定，如果未计入收入的收代费用，代付时也不允许计入开发成本。 ⑻检查开发成本中是否包括小区红线外的道路、桥梁等。 土地增值税清算问题探讨 ㈤公共配套设施费的检查。 （1）部分配套设施费能否作为土地增值税清算的扣除项目，主要检查该配套设施产权归属关系和是否改变用途、是否属于非营利性设施。产权归属主要检查规划资料和竣工验收资料。 ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 土地增值税清算问题探讨 ④地下人防停车位的权属关系认定，一些会所被开发商留作自用办公能否扣除的认定。 （2）检查有无多个项目共用的基础设施和公共配套设施的情况，如果共用其是否已按税收规定进行分摊。 土地增值税清算问题探讨 实例八：某房地产公司重复列支 检查组在检查某房地产公司土地增值税时，发现下面几方面问题。 （1）桩基工程款重复列支。 办案过程：检查组到市城建档案馆调查取得了房地产某项目备案的《工程竣工报告》、《桩基检测报告》、《桩基工程平面、结构竣工图》钢筋、混凝土及其他辅材的《单位工程材料用料汇总表》、《设备、材料合格证汇总表》、《钢筋及预埋件隐蔽验收记录》、《预拌混凝土出厂合格证》等一系列资料。与企业提供的资料和账载数据认真比对。 土地增值税清算问题探讨 如果土地作价投资入股按股份分配利润的，按公司章程中约定股权比例和评估价格综合确定土地成本； 如果换取固定房产的，根据（2009）31文件第31条和（2010）220号文件精神，应按换出房产的视同销售价确定土地成本 土地增值税清算问题探讨 实例六：C房地产公司 B国有企业拥有某块划拨地，2002年缴纳了土地出让金 万元后，与国土局签订土地出让合同，2004年B企业与全资子公司--C房地产公司签订土地转让合同。2007年至2009年C房地产公司在该地块上开发了G楼盘。 2014年稽查局对该楼盘进行土地增值税清算检查，发现该C公司列支了2002年缴纳的土地出让金及相应的契税。该费用不属于C公司支出，检查组进行了调整。 土地增值税清算问题探讨 （二）土地征用及拆迁补偿费问题 1、政策规定： （1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑等回收的残值)、安置动迁用房支出等。 土地增值税清算问题探讨 （2）根据国税函[2010]220号规定： ①房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 ②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售计算计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 土地增值税清算问题探讨 2、检查内容。 （1）取得相关资料判定拆迁安置形式：政府公布的拆迁文件、拆迁补偿标准，委托拆迁公司的委托合同，拆迁补偿协议和回迁安置协议书，补偿款签收花名册和领款人身份证复印件，被拆迁户原房产权证复印件。 （2）比对拆迁文件、拆迁补偿标准和委托拆迁合同，检查拆迁补偿费实际支出与预算是否存在明显异常。 土地增值税清算问题探讨 （3）检查拆迁补偿协议书记载的金额、签收花名册上记载金额和会计账上金额是否相符。 （4）检查领款人的身份证明、签章等手续是否齐备，拆迁补偿协议、签收花名册和被拆迁户原房产权证复印件是否逐一相符，是否存在虚增拆迁人数。 土地增值税清算问题探讨 （5）检查拆迁款项是否已实际支付，检查回迁户支付给房地产开发企业的补差价款是否已抵减本项目拆迁补偿费。 （6）异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋视同销售价格计算是否准确。 （7）拆迁费用是否为净支出，是否已扣除旧建筑回收的残值。 （8）如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，则拆迁安置支出已包括在取得土地使用权所支付的金额中，应注意不能重复扣除。 土地增值税清算问题探讨 3、拆迁安置的“合法有效凭据”。 在未虚增拆迁人数，补偿标准符合政府规定的情况下，可凭以下资料税前扣除： （1）政