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杭州TOP1市场专项研究 营销管理中心 1月29日 TOP1市场 三要素 豪宅 豪客 豪地 杭州豪客的容量演化 PART 1： 众所周知，杭州的豪宅是面向浙江的。因此，我们从浙江富豪说起…… 中国千万富豪职业构成：胡润2012年中国财富研究报告 富豪人群构成：浙江以民营企业发达和炒房团著称，私营业主、炒房者构成浙江富豪的主力，其次是金领和职业股民。 合计 64364 规模分 数量（家） 大型 225 中型 4678 小型 59461(92%) 性质分 数量（家） 私营 46706(73%) 其他 17658 2010年浙江省规模以上工业企业数量 炒房者以温州炒房团最为著名，自2000年左右开始全国炒房，在房地产的黄金十年中收益颇丰。 01年 07年 12年 实业造富阶段：工业利润、出口连续高增长，房价平稳增长，股指低位徘徊 全面造富阶段：房价暴涨、股指高企，实业快速低迷 投机造富阶段：实业、出口重创下行，复苏乏力，股指低迷，仅房价暴涨，催生投机热和产业空心化。 01-12年杭州八区商品房量价走势 99-12年上证指数 万方 浙江造富模式演变：06年以前，实业造富；06-07年，全面造富；08-10年，投机造富；11年至今，造富乏力。 造富乏力阶段：实业、出口、股指低迷，房价下行，造富乏力。 02年 03年 04年 05年 06年 08年 09年 10年 11年 千万以上富豪规模：全省11年末共14万个千万以上富豪，09-11年间富豪数量低增长。01-08年是造富黄金时代，推测年均增27%。 胡润富豪研究显示，截止2011年，浙江全省共有140800个千万以上富豪，其中亿万以上富豪占比约6%；近3年富豪规模增长速度分别为6%，8%，6%；预测12年增长速度为6%。 01-11年，浙江GDP翻了4.7倍；出口额翻了9.4倍；工业利润翻了6.8倍；房价翻了5倍。取算术均值推测，10年间，浙江千万以上富豪数量增长了6.5倍。据此推算01年浙江的千万以上富豪数量约为2.2万人。结合历年实业和房价增速，我们模拟出01-12年浙江省千万以上富豪的规模走势： 实业造富，高速增长，推测年复合增25% 01-07年：复合增长率为27% 全面造富，超速增长，推测年复合增35-40% 投机造富/造富乏力阶段，增长率迅速下滑至10%以内 豪宅需求走势：实业造富期稳步增长，全面造富期跳跃增长，投机造富期爆破增长，造富萎靡期，深度下滑。可见豪宅需求与经济造富环境强烈相关。 实业造富阶段：高单价/档商品住宅需求量小幅稳步增长。 套数 全面造富阶段：高单价/档商品住宅成交量跳级增长。 投机造富阶段：高单价/档商品住宅成交量爆破式增长。 造富乏力+双限阶段：高单价/档商品住宅成交量迅速萎靡，市场份额更是深度下滑。 金融危机，短暂下行 富豪向豪宅的累计转化率：01-12年，浙江富豪的高单价需求累计转化率仅23%，高档需求转化率仅12%。多数富豪并未购买高单价/高档房。 01-12年间，富豪向高单价房的名义累计转化率仅23%，富豪向高档房的累计转化 率更是仅12%。显然： 1） 多数杭州本地富豪并未购买高单价/高档房，而有可能是购买多套非高单价/高档房； 2） 多数省内外地富豪的高单价/高档房购买需求在当地消化，在杭州仅购买非高单价/高档房（如滨江、九堡）。 富豪向豪宅的年转化率：富豪向高单价房和高档房的常态需求年转化率分比为4.9%和2.3%。08年腰斩，09年极值，11年以来受经济低迷和双限影响，年转化率分别仅为1.4%和0.7%。 实业造富/全面造富阶段：富豪向高单价房的年均转化率为5.0%，向高档房的年均转化率为2.3%。代表富豪需求转化率的常态水平。 金融危机年，转化率腰斩 投机造富阶段：转化率回到正常水平，09年创最高值。 造富乏力+双限阶段：转化率仅为08年一半，其中经济低迷与双限影响基本各占一半。 未来几年豪宅容量预测：GDP年均增8%，房地产量价稳步增长、双限不退背景下，预计富豪以8%/年增长，高单价/高档房需求转化率分别为2%和1%，未来三年分别总计成交1.05万套和0.52万套。 经济发展环境：十二五规划，浙江推进产业升级，大力推进浙商回归，GDP年均增长目标为8%，保持中速发展 造富环境预计略好于近三年水平，千万以上富豪规模年均保持8%左右水平增长； 富豪向豪宅的需求转化率略好于11-12年，但受双限影响，难以回到常态水平，预计高单价/高档房年均转化率分别为2%和1% 房地产市场走势：调控长期化、去投资化成常态，双限短期难退出，市场预期总体正面，预计保持量价平稳增长态势 预计2013-15年，杭州主城、余杭高单价、高档商品住宅（包括公寓、别墅、酒店式公寓）总计可成交10488套和5244套。 杭州TOP1豪地及豪宅的演化 PART 2