蚌埠海亮明珠可乐公寓浅析.pptVIP

蚌埠海亮明珠项目 —— 可乐公寓产品案例分析 蚌埠海亮营销部 2013年12月9日 一.前期定位分析 二.销售现状分析 三.案例分析及借鉴 目录 一.前期定位分析-地块性质 蚌埠海亮明珠A05地块由于规划限制，用地性质为40年商业用地，容积率高达4.0，考虑到地块现实条件，本地块的可规划业态为：商业、办公及40年的公寓产品 一.前期定位分析-区位属性 蚌埠海亮明珠项目地处蚌埠市重点打造的高铁新区核心位置，高铁南站近在咫尺，周边现有四所大学环绕，交通导入及教育导入人群较多，区域发展潜力及区域交通优势明显，具备开发公寓产品的基础条件。 一.前期定位分析-客户属性 从项目的目标客群来分析，公寓产品主要有以下三类客户： 目标 客户 刚需下 投资客 过渡性客户 渴望成为新蚌埠人 买不起住宅的刚需下； 喜欢公寓产品的时尚年轻人。 看重投资属性的投资客户！ 看重高铁新区的未来发展； 准备在高铁新区投资酒店等。 前期自用为主，兼有投资目的 乘坐高铁经常出入蚌埠的人； 周边的大学生或其父母。 一.前期定位分析 从蚌埠海亮明珠的地块属性、区位属性及客户属性角度来分析，本项目适宜开发公寓产品，因此，在A05地块上，规划设计了两栋公寓产品。 一.前期定位分析 二.销售现状分析 三.案例分析及借鉴 目录 二.销售现状分析-开盘 2013年9月15日，蚌埠海亮明珠开盘，当天去化82套，去化率78%，去化率虽然尚可，但是从7月至今两个多月的时间，去化套数情况一般。 认筹数量 认筹落位数量 推出套数（货值） 认购套数（货值） 认筹转定 比例（开盘去化率） 105 105 136（4000万） 82（2500） 78%（60%） 认筹未购数量： 认筹流失数量 认筹未购数量 23组 23组 二.销售现状分析-数据 截止12月8日，蚌埠海亮明珠公寓产品共计去化158套，剩余686套，剩余较多，整体去化速度一般。 公寓1# 公寓2# 恒大·御景湾 基本信息： 项目总体量：46万㎡ 项目规划：11栋33F高层住宅 2栋26层高层住宅 1栋27层高层住宅 2栋32层公寓 商业配套：36000㎡商业街 景观配套：5000㎡中心御湖，75000㎡ 欧式园林 会 所：5200㎡五星级豪华会所 学 区：新城实验小学 二.销售现状分析-市场其他项目 基本信息： 套数：约1100套 面积：38~96㎡（一房 / 两房户型）精装 价格：5188元/㎡起 主力价格7000+~8000+ 产权：70年产权 学区 推售：目前已经推出一栋公寓 客户构成：过渡型投资、自住、少量纯投资 恒大御景湾 | 领寓 产品分析： 恒大御景湾公寓主力面积为38㎡-55㎡，占所推产品78%的份额； 恒大御景湾公寓户型配比中以一室为主，占所推户型78%的份额； 恒大御景湾公寓的目标客户群以投资客、过渡性刚需客户为主。 恒大自公寓产品推出以来，去化率较慢，由此看看来蚌埠市场公寓产品受关注度一般。 二.销售现状分析-市场其他项目 蚌埠万达广场 基本信息： 项目总体量：95万㎡ 项目规划：南区4栋31层高层住宅 2栋22层公寓 北区7栋31层高层住宅 2栋18层高层住宅 商业配套：18万㎡万达广场自身配套大型购物 中心、五星级酒店、城市商业街、 家乐福 景观配套：社区中庭多重绿化景观 学 区：新城实验学校 二.销售现状分析-市场其他项目 基本信息： 套数：公寓有两栋楼A#和B#，共约1029套 层数：7-21层（7层以下为商业），共15层 面积：每层共24间公寓，分A、B、C和D四种类型，面积分别为56、42、73和51平方米 价格：均价7000~9000元/㎡ 产权：50年产权 无学区 不限购不限贷 客户构成：投资、办公、过渡型投资 万达广场 | SOHO公寓 产品分析： 万达广场SOHO公寓属于商业性质的公寓，从主力面积、户型配比及目标客户群 三个方面完全与海亮明珠三期公寓完全一致。 万达广场SOHO公寓主力面积为42㎡-59㎡，占所推产品83%的份额； 万达广场SOHO公寓户型全部为一室； 万达广场SOHO公寓的目标客户群以投资客、过渡性刚需客户为主； 由于万达广场所属商业氛围较浓，增加了投资者信心，故公寓产品相比市场同类产品中，去化率较快。 二.销售现状分析-市场其他项目 百乐门文化经贸广场 基本信息：