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第十一章 房地产估价信息管理系统 本章应掌握房地产估价信息管理系统的基本概念、基本功能，了解房地产估价信息管理系统的实施和发展趋势，了解信息化技术在房地产估价中的应用，掌握基于地理信息系统GIS的房地产估价信息管理系统的特点，了解基于互联网的Web GIS房地产估价信息管理系统的功能及应用。 房地产估价信息管理系统含义和内容 应用房地产估价信息管理系统的意义与作用 房地产估价是整个房地产经济活动过程中不可缺少的一项专业性、技术性工作,传统的估价信息管理、加工、传递、存储和分析还基本停留在手工阶段致使工作效率难以提高,工作量大而烦琐，估价结果主观因素多、透明度不高,缺少客观性和科学性,因而很难满足现代房地产快速发展的需要无法满足日益复杂的估价业务需要。建立房地产估价信息系统的意义就在于，使房地产估价工作科学化、规范化和高效化，为社会各界提供科学、客观、公正、合理的房地产价格，以满足房地产业快速发展的需要。应用估价信息管理系统进行全面现代化管理它可以房地产信息得到充分的利用房地产估价人员的素质,提高房地产估价人员的工作效率。根据房地产估价工作的特征对房地产估价信息系统提出客观的要求,对系统进行科学严谨的数据库设计、结构设计和功能设计,以解决现有估价系统的理论依据不严密、估价方法不科学、估价结论与客观实际价值背离、估价报告不严谨以及数据资料不共享等诸多问题,使房地产估价信息系统真正成为估价师的得力助手与参谋。房地产价格具有多层次、多影响因素和时空变异的特点，要把客观实在的房地产价值通过估价活动人为地反映出来，是一项复杂的工作，并不是任何人都能够胜任的，而是需要具有一定理论水平和实践经验的专家才能完成。因此，房地产估价信息系统设计必须基于下述这一认识，即将之设汁成为面向房地产估价专家(估价师)的决策支持系统，换言之，即通过交互式的人机系统实现专家主观能动性和机器客观准确性的统一。其设计应以房地产估价基本理论和方法为依据，遵循软件系统工程和专业信息系统设计的要求进行。即通过对房地产市场交易资料的充分分析和提取建立起先验数据库；通过对房地产价值影响因素的深人分析，采用各种计量分析模型建立起估价方法库；通过对区域自然环境和社会经济定性定量数据的搜集和房地产经济要素的获取建立起估价知识库；然后通过推理机构对委估房地产与数据库、方法库和知识库中数据关系的集中处理以及一定的专家决策判断实现估价测算；同时采用先进的软件开发方式，实现系统的集成。信息技术（IT即Information Technology）信息技术信息技术由于传统的评估业中对评估资产相关信息掌握不全面、获取不准等因素,评估业务自身往往不能客观、合理、公正地评估物业价格。究其原因,是由于对评估物业周边环境信息缺乏了解,使估价师在工作中很难有一个完整正确的参照,而导致评估价不能准确反映其实际价值。传统估价业中的凭经验和手工作业等低效率的工作方式已难以适应在ＩＴ浪潮席卷的信息时代的要求。目前,我国的房地产估价有着以下亟待改进和提高的地方缺乏系统性、统一性效率低下,操作成本高评估成果质量难以保证人为因素介入过多,缺乏客观公正性信息传播不及时,资源信息不能共享。 房地产估价的信息化不仅能为项目策划、投资分析、市场定位、市场预测、营销决策提供准确的市场信息和先进分析工具,而且可以增强企业形象,提高企业竞争力。地理信息系统地理信息系统以其庞大的数据库技术,强大的计算机图形处理和空间分析能力将为现代房地产估价提供一个“高、大、全”式的信息技术平台,使房地产估价业插上信息化的翅膀腾飞。Web GIS的房地产估价信息管理系统的功能 Web GIS是建立在上具有浏览器/服务器体系结构(Ｃ/Ｓ)或(Ｂ/Ｓ)的网络GIS,是利用万维网技术对传统GIS的改造和发展,它改变了传统GIS的运行模式,使用户可以借助方便、廉价的网,通过这一统一的图形用户界面,访问位于不同地区不同类型的空间信息资源。从Web的任意一个节点上,用户使用浏览器(如、等)就可以浏览Web GIS站点中的空间数据、制作专题地图,进行地理信息的空间查询、空间分析,甚至预测和决策,从而给Ｗｅｂ的信息发布赋予了GIS这一直观工具,使人们通过Ｗｅｂ浏览查询信息更加方便,也使GIS的功能通过Ｗｅｂ得到普及和扩展,真正成为大众使用的技术和工具。基于GIS的房地产估价方法把定量和定位结合起来,既准确地估算了房地产的价格又能显示房地产的空间位置。基于GIS的房地产估价方法是指在GIS数据库的基础上建立估价模型,对房地产进行估价并用图形或图像方式输出估价结果的估价方法。房地产估价分为以下几个步骤阶段:收集资料,建立农用地信息数据库,选择估价方法,用多种方法具体估价,比较分析估价结果。估价流程如图1表示。 GIS房地产自动估价系统成功地将地理信息系统(GIS