如何掌控开发商所委托的物业管理项目答案.doc

如何掌控开发商所委托的物业管理项目 引言 （一）写字楼物业管理的目标 为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境确保写字楼功能的正常发挥使物业保值增值应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 （二）开发商为什么要委托物业公司对物业项目进行管理 品牌效应 促进售租 专业化管理 推动节能、降耗、减排 （三）开发商为什么又要对物业公司接受委托的物业项目着手监管 督促物业为业户提供更优质的服务 推进房屋及设施设备的全面规范化管理 实现物业资产的保值增值 案例： 开发商发现物业管理中存在的问题 关注大楼7台电梯的运行情况 发觉保安人员流动频繁 开发商物业部的找到物业经理，要求解读电费账单 问题分析： 为什么xx客户xx大楼每年物业管理都走竞标移家 （1）热衷于物业的创收经营 （2）巧立名目，财务上搞移花接木 （3）分包项目偷工减料，服务品质差，服务不到位，达不到标准 物业保安外包的现状 （4）客户抱怨多多 （5）说一套做一套，进场时做点表面文章或者装模作样说说而已 （6）短期行为，建筑物及设施设备的日常维护保养敷衍了事，马马虎虎 这是开发商物业部长的表白 我觉得开发商应该出面拟定细则，和物业签订一个详细的物业服务合同，出台相应的措施来制约物业规范服务。物业服务还是要靠制度和规则来保障，靠物业公司来自律是不现实的。 结论：委托的物业公司运作管理服务表现不尽如人意 您知道物业公司在想什么在做什么吗？ 因此，我们要学习掌握物业管理的基本知识，关注物业的专业管理和综合管理能力。 主要内容 第一部分 写字楼物业经营管理 第二部分 运用价值规律和市场机制甄选物业公司 第三部分 签订物业管理委托合同的注意事项 第四部分 物业管理方案与服务标准 第五部分 物业项目的委托管理 第六部分 物业管理运作必须关注的问题（纠偏） 第七部分 财务必须全程监督 第八部分 物业管理适用的法律法规和规章及规范性文件 第九部分 监督的管理制度与有效执行 一、写字楼物业经营管理 （一）写字楼及写字楼物业管理 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 1.写字楼物业的特点 写字楼物业的特点，主要集中在以下几个方面： （1）所处区位好，规模大 （2）多为现代化的高层建筑 （3）功能齐全、配套设施完善 (4)多由专业物业服务企业管理 (5)保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 2.影响写字楼分类的因素 按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼；(2)商住型写字楼；(3)综合型写字楼。 写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。 影响写字楼物业分类的因素 影响写字楼物业分类的因素：a.位置；b.交通方便性；c.声望或形象；d.建筑形式；e.大堂；f.电梯；g.走廊；h.写字楼室内空间布置；i.为租户提供的服务；j.建筑设备系统；k.物业管理水平；l.租户类型。 3.写字楼物业管理的目标 　 （1）宏观目标 　 （2）常规目标 　 写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 A.经营目标：收益部分使用率最大化。 规目标。 B.管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。 C.服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。 　 3.微观目标 　　微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。 写字楼物业管理的微观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。 4.写字楼物业管理的工作模式 (1)物业发展目标 (2)物业管理目标 　　(3)租户管理 (4)租赁市场管理 (5)租赁期间管理 　　(6)人事管理 (7)建筑物管理 　　(8)财务管理 (9)经营状况评估 5.写字楼物业管理的内容 写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。 　 6.写字楼管理中的策略 策略是实现目标的方法。 为了更顺利的达成写字楼的物业管理目标，以下若干工作策略是应该注意的。 　　(1)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围 　　(2)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务” 　　符合市场经济规律的服务观念应该是：忠实履行合同，优质兑现承诺。 　　(3)合