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合川房地产项目全程策划报告 PAGE \* MERGEFORMAT 1 项目全程策划报告 1重庆市概况 1.1重庆市经济概况 重庆市直辖以来，GDP由1997年的1360.24亿元增长到2009年的6528.72亿元，年均增长12%。09年重庆市人均GDP达到3395美元，突破3000美元，全国排名第13位，重庆经济发展将进入一个全新的阶段。分区域看，“一小时经济圈”完成地区生产总值5076.48亿元，比上年增长14.2%，占全市生产总值的77.8%；渝东北翼完成1096.07亿元，增长18.8%，占全市的16.8%；渝东南翼完成356.17亿元，增长14.7%，占全市的5.4%。今年第一季度，重庆GDP为1698.85亿，同比增长19.3%，预计全年GDP增长可达16%。 重庆09年投资增长稳健，全年完成全社会固定资产投资5317.92亿元(如图1)，比去年同期增长31.5%。今年1—4月投资总额为1289.7712亿元，同比增长31.4%。其中房地产投资345.6606亿元，占总投资26.8%，同比增长40.31%。 图1：2009年固定资产投资走势 重庆提出建设“一小时经济圈”的概念。重庆市政府表示要提前五年，即到2015年在全市率先实现全面小康，带动全市在西部地区提前三年率先实现全面小康。到2020年，一小时经济圈地区生产总值力争在2005年基础上翻三番，人均地区生产总值突破8000美元；常住人口达到2200万人，城镇化率提高到80％。 重庆市政府于2009年发布了 图2：“一小时经济圈” 《宜居重庆总体规划》，将从居住条件、公共空间、服务设施三部分来打造“宜居重庆”(宜居重庆、畅通重庆、森林重庆健康重庆、安全重庆)。根据《宜居重庆总体规划》总体目标，2009年-2012年4年间，将斥资8761亿元，把重庆市建成为西部(最)宜居城市之一。2013年到2017年，将持续投入巨资，将我市建成全国(最)宜居的城市之一。 国家级的“两江新区”获批为重庆投资环境增添了重要砝码，交通、基础设施、生态环境、投资环境将得到极大改善，长远来看这无疑会为重庆房地产注入一剂有力的“强行针”。 1.2重庆市房地产市场概况 重庆自2007年开始进行城乡统筹综合配套改革，制定了未来10年明确的城市化目标：到2020年城镇化率达60%，这无疑给重庆房地产市场带来巨大的刚性需求。 (1) 商品房方面 针对部分地区房价过快上涨的现象，国家实施了有史以来最为严厉的宏观调控政策，一线城市以及部分二线城市的房地产市场在调控之下受到了不同程度的影响。 表1.：2009.11—2010.4重庆市整体住宅供求 今年前三个月，重庆市商品房销售面积765.68万平方米，相比去年一季度商品房销售面积623.52平方米，同比增长22.8%。虽然开年以来国家针对房地产的调控政策不断，力度一次比一次加大，但是从前三季度的销售面积来看重庆的房地产市场并没有受到太大影响。 (2) 土地市场 国土资源部就公布了2010年土地用地指标，重庆土地供应6449公顷(表2)。比去年的5000公顷计划用地增长了近20%，土地供应充足。 表2.：2010年各省(区、市)住房供地计划汇总表(部分)(单位：公顷) 行政辖区 住房建设用地供应总量 保障性住房用地 棚改房 用地 中小套型 商品房用地 三类用地占总量 廉租房 经济适用房 合计 184748.85 7051.29 17402.3 36605.56 80430.99 76.60% 北京 2500 10 200 820 720 70.00% 上海 1100 0 250 450 70 70.00% 江苏 13009.53 155.9 1890.12 2183.53 5288.2 73.20% 重庆 6449.01 264.88 1279.74 191.39 3033.01 73.90% 四川 8160.23 351.02 1033.29 682.63 4137.4 76.00% 从上表中看出北京只有2500公顷，上海是1100公顷，天津是1740公顷，3个直辖市加起来才5340公顷，与重庆的6449.01公顷相比，尚有一定的差距。重庆一半供应土地将建90平方米内的中小户型，作为西部重镇，重庆分到了住房建设用地供应总量18万公顷里的6449.01公顷，比去年的5000公顷计划用地增长了近20%，建面在90平方米以上的大户型今年也不吃香了，因为今年在渝供应的近一半的土地上，规定必须修建中小套型商品房。从表2中可以看出，重庆总用地计划是6449.01公顷，其中保障性住房1544.62公顷，包含在保障性住房中的包括廉租房和经济适用房，前者264.48公顷，后者1279.74公顷。此外，重庆棚改房用地指标为191.39