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项目策划对房地产行业工程管理的影响研究 第1章 东升国府房地产开发项目简介 1.1项目名称 广汉市“东升国府”房地产投资建设项目 1.2项目地块位置及周边概况 本项目地块位于广汉市经开区，地处108国道与成绵高速之间，深圳路以南，中山大道以西。其中中山大道为广汉市的交通要道，从地块位置沿中山大道北行约2公里便到广汉市中心城区。宗地附近有四川省通园制药有限公司、德力铁道科技公司、广汉市广友石油机械公司等企业，临近广汉市医疗保险局、宏华外国语学校、广汉三星堆客运站。本地块周边有雒城一号、御景星城、上美年华、东嘉苑、威光家园、吐哈石油苑、天工家园、广油苑等住宅小区。其中御景星城尾期、上美年华正在热销中，雒城一号大型住宅小区与本项目地块仅有一街之隔并且一期正在热销中。 图1：地块位置1 信息来源：百度地图 图2：地块位置2 图片来源：百度地图 1.3项目编制依据 1、国家与之相关的政策、法规 2、《广汉市城市规划管理技术规定》（2010试行版） 3、广汉市国土资源局、广汉市规划管理局信息 4、市场调研数据、资料及整理结果 第2章 项目背景 2.1广汉基本情况 广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。广汉幅员面积为538平方公里，辖18个乡镇，总人口60万，城市人口20万[1]。 2.2经济环境 2.2.1广汉GDP 今年1季度，广汉市经济在去年快速增长的基础上继续保持了良好的发展势头。全市实现地区生产总值48.8亿元，增速17%，在德阳6个县（市、区）中排位第一。其中：第一产业增加值3.2亿元，增长2.5%；第二产业增加值31.5亿元，增长22.6%，其中：工业增加值30.1亿元，增长23.3%；第三产业增加值14.1亿元，增长9.6%。工业在广汉市经济发展中继续起支撑作用，1季度工业对经济增长的贡献率达到79.7%，拉动GDP增长13.5个百分点据广汉市统计局提供：2011年全市地方财政收入呈现快速增长的良好态势。一季度全市地方财政一般预算收入完成2.3亿元，增长48.32%，增速比上年提高41.13个百分点。其中，税收性收入完成1.9亿元，增长42.17%，增速比上年提高25.01个百分点。税收收入占地方财政收入的比重达到50.96%，比上年提高21.1个百分点，财政收入结构进一步优化逸品城·奥园逸品城·奥园 1 管理费用 240 2 销售推广费（销售收入×3%） 1009.77 3 财务费用 1200 4 合计 2449.77 数据来源：自行计算得出 6.2.2预计收入 项目计预计一期销售住宅面积53125.38㎡，平均价格3200元/㎡，销售收入17008.76万元，停车位200个，5万/每个，销售收入1000万；二期销售住宅面积45455.03㎡，平均价格3300元/㎡，销售收入15000.16万元，车位130个，5万/每个，销售收入650万元。数据归纳入下： 表5：销售计划表 销售期数 第一期 第二期 销售计划 住宅（栋） 5 4 停车位（个） 200 130 销售面积 住宅（㎡） 53152.38 45455.03 停车位（㎡） 6000 3900 数据来源：自行计算得出 表6：销售收入表 物业类别 销售指标 合计 销售期数 第一期 第二期 高层住宅 销售面积（㎡） 98607.41 53152.38 45455.03 销售均价（元/㎡） 3200 3300 销售收入（万元） 32008.92 17008.76 15000.16 停车位 销售个数（个） 200 130 销售价格（万元/个） 5 5 销售收入（万元） 1450 1000 650 合计 销售收入（万元） 33658.92 18008.76 15650.16 数据来源：自行计算得出 6.2.3销售税金 除土地费用，建筑安装工程成本、公共配套设施和基础设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素[14]。所以相关税费也是项目评估必须要考虑的一个重要因素，现将相关税费计算如下： 表7：营业税及附加表 序号 项目 计算期 合计 计算依据 一期 二期 1 销售收入 18008.76 15650.16 33658.92 2 营业税金及附加 986.89 857.63 1844.52 (2.1)-（2.4）之和 2.1 营业税 900.44 782.51 168