大连市解放路改造项目策划案.doc

大连市解放路改造项目策划方案 第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。2-1-3商场相对比较集中闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。2-2大连商业分析2-2-1大连现时商业总存量在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。2-2-2未来商业供应大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到2003年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）商场未来供应表开业年份??中山??沙河口2001年3月~12月??229，000??110，8002003年??72，500??16，0800总计??331，500??271，600占百份比??55%??45%大连市主要已开业商场一览表编号??项目名称??地区??位置??开业时间??商场总楼面建筑面积（平方米）??层数（地上）??层数（地下）??商场管理形式1??天津街百货大楼（北楼）??中山??天津街中段??1930??10，000??5??1??百货1??天津街百货大楼（南楼）??中山??天津街中段??1930??3，000??4??无??百货2??大连商场??中山??青泥洼桥??20年前??40，000??4??1??百货3??新友谊商店??中山??人民路2号??1988??3，000??2??1??百货4??韩国批发城??中山??长江路??1990年以前??7，500??3??无??店铺5??秋林女店??中山??胜利广场旁??1990年以前??5，400??6??1??百货6??中兴大厦??中山??友好街42号??1990-06??35，000??7??2??百货7??国泰大厦??中山??天津街西段??1994-01??10,800??6??无??百货8??友谊商城??中山??人民路2号??1996-02??12,000??6??2??百货9??天伦商厦??中山??天津街西段??1996-10??13,000??6??无??百货10??新华洋商场??中山??青泥洼桥??1997-05??2,800??3??1??店铺11??富丽华酒店商场??中山??人民路中段??1998年以前??2,000??1??1??店铺12??先施秋林(百货)??中山??青泥洼桥??1998??20,986??9