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德信早城房地产营销策划方案 第一章 活性的市场环境——市场分析 一、回顾篇：2009年房地产市场形势 （一2009年全国房地产市场运行情况 1、投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平 2009年全年，房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。 2009年1-10月，房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%，增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点，延续以来的逐月回升势头，但与2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距，亦低于2008年全年水平。 图： 1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2、供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足 2009年全年，全国商品房施工、新开工达到32.8亿、10.6亿平方米，分别同比增长19.5%和8.4%（2008年分别为27.4亿和9.7亿平方米）。全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米，分别同比增长18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。 2009年1-10月，全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长16.4%、3.3%（2008年全年为16.0%和2.3%），住宅施工和新开工面积分别增长15.0%、0.4%（2008年全年为16.0%和1.4%），连续两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平（19.8%）。 图：1999年-2009年全国住宅施工和新开工面积及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 3、需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 2009年全年，全国商品房销售面积和销售额达到9-9.5亿平方米和4-4.5万亿元，其中住宅销售面积8.5-9亿平方米，销售套数达到850-900万套（06、07、08年分别为504、625、556万套），销售额为3.5-4万亿元。 2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。 图：1999年-2009年全国住宅销售面积和销售额 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图：1999-2009年全国住宅销售面积和销售额增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 （二）2009年主要城市房地产市场表现 1、成交：主要城市住宅成交套数创历史新高 2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平。 与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。 2、上市：除上海外多数城市新增上市量明显低于去年同期 1-10月，重点城市中除上海外，各城市新上市均低于去年同期，其中北京降幅最明显，为39.8%，、深圳、武汉等城市累计同比降幅均近30%。 3、供求对比：销供比高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足 1-10月，重点城市的销供比均高于1，其中武汉超过2，北京、深圳、。 截至10月底，主要城市可售面积较08年底减少200-500万平方米，60%的城市出清周期下降10个月以上，其他城市减少6-9个月。 三2009年主要城市房价 1、全国：商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高 2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高。 图：1999-2009年商品房和商品住宅均价及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 2、重点城市:多个城市成交均价接近或超过历史最高水平并呈稳步上升态势 截至2009年11月，20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平，另外8个城市也已接近历史最高水平。 与年1月相比，深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨幅超过30%。 图：2009年11月住宅成交均价相比1月涨幅 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 3、新房价格指数：十二个重点城市住宅价格指数均全面上扬 图：十二个重点城市住宅指数走势图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系