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房地产项目营销策划案.doc
房地产项目营销策划案
一、项目基本概况
(一)项目区位
本项目位于灵寿县南环路东部,东边为胡庄村新民居项目,地块呈长方形,分别在南环路两侧,基地总用地面积为,其中,地势总建筑面积:
住宅建筑面积:
公共建筑面积: 容积率: 建筑密度: 绿地率: 总户数: 泊车位: 比例 A 大三室 B 小三室 C 两室两厅 D G A跃层 B跃层 C跃层 D跃层 E跃层 F跃层 G跃层 合计 其中 两室户型,占总体的30%
三室户型, 50 %
跃层,20 %
二、项目市场分析
目前灵寿县已建成及在建和拟建项目共计十余个,其中在售项目10个。
其中“现代城”、“天源名邸”“凯旋盛世”“阳光城市花园”“东城明珠”“幸福华庭”“中央府邸”基本售罄,后续是否在建目前不太确定。
去年年底今年年初,在售和拟售的项目除本公司的“东环项目”、“金源小区三期”、“时代广场”外还有“龙源盛世”、北环的“幸福华庭”二期、“东城明珠”二期、汽车站对面“中山宾馆项目及“户庄新民居”项目后期还有8栋尚未开发,如今年同时入市威胁较大。
“锦冠城”为一个20栋楼的规模社区,虽目前尚未开工,但地理位置优越(正南路交警大队对过),将来也会对本案形成很大的冲击,
这些潜在的楼盘,都属于本案的直接竞争对手,如何在这样激烈的市场中脱颖而出,科学合理的规划设计、有效的推广模式、独到的销售策略以及丰富的操盘经验尤为重要,它们是本案取得成功的关键。
三、项目SWOT分析
优势(S-STRENGTH): 劣势(W-WEAKNESS): ??具备一定规模,易于打造成一个高档精品社区
?项目地段优势:新汽车站南迁区域升值潜力巨大。
?在产品的某些细节上,如社区景观、现代化设置上具有独到的差异化优势; ?离县中心较远,
?拆迁难度大;
?新民居项目不能公开对外销售,宣传难度较大,在没有现房没有明显售楼处的情况下很难让客户放心购买。
?国家支持?市场没有特点的成熟社区,存在空白点;
?住宅市场处于上升的阶段,整体行情看好;
?消费者消费尚不理性;
?消费者对价格具有一定的抗性,影响了本案价格的提升。
?区域同期可售项目较多各竞争项目之间的竞争导致客户分流;
?项目规模大,开发周期长,存在未知风险A、本项目地处县城南部,虽说汽车站即将南迁,但目前周边配套尚为不成熟。
B、本项目设计为灵寿县的高档新民居项目,表现方式为提升产品本身的品质,从而为项目增加竞争优势。
D、由于区域房产的特性,灵寿县市场上基本没有出现以品质社区为宣传卖点的新民居项目,针对市场空白点,强调情景式花园社区功能和优势。
E、周边多数项目在户型的设计方面形式单调,功能化分单一;在此市场环境下,提出情景式花园社区的概念,主要的诉求点是环境及内部配套的合理化和人性化,塑造灵寿县的第一低价位品质楼盘。
F、由于本项目规划的高起点和高品质,建议引入知名品牌物业管理公司,提供高品质的家政服务等,宣传购房群体追求现代生活、具有现代感的生活方式。
(二)项目定位
?区域定位:
——南环景观大宅,徽派建筑的典范之作;
直接切入市场空白。
?产品定位:
——中式园林景观庭院,诠释尚品人居哲学
徽派百年 尚品生活
XXXX万平米情景式花园社区;
强调可以用来收藏的房子
强调社区规模、环境、品质。
?形象定位:
——产品层面:品质、大气;
——客户层面:归属、荣誉、温馨、实用;
(三)推广主题凝练
1、本案主题概念提出原则
由于灵寿县高品质楼盘少,同时住宅在建筑外立面、房型设计十分雷同,因此我们在推广主
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