汽配五金建材家电城策划案.doc

汽配五金建材家电城策划方案 市商业房地产现况分析 市商业地产市场现状总论 目前房地产业已成为重要的支柱产业，而商业房地产作为一个城市的经济标尺，更是受到了各级政府的大力扶持，实践也证明一批成功商业项目的开发对社会经济发展做出了积极贡献,城市的商业化进程将不断加快，随着住宅市场的日渐饱和和供需失衡，商业房地产将有机会在短期内取代住宅市场得到前所未有的发展壮大，而本项目的面世将整合周边城市及区域的商业资源，填补乃至苏北汽配、五金、家电市场空白，建立特色规范的商业聚集地。 同类项目对比 市调分析表 （因区域大项目杂下表只列举部分代表项目） 区域 项目名称 优势 劣势 同本案对比 宿 城 区 义乌 商贸城 1、项目开发早规模大，且市场成熟，知名度高 2、招商政策因政府重点扶持优惠较多 3、招商范围广，商铺租售周期较短 1、市场大，业态涉及面广，无特色产业，总体感觉人气不旺 2、后期管理、推广不利，导致部分业态生意冷淡，无法生存。 非同期上市产品，无太多可比性且该商城商铺已基本租售完毕现租售多为二手买卖 市 开 发 区 淮海 建材装饰城 （该项目后期将做详细分析报告） 项目定位明确，招商范围广 广告推广力度大，推广手段多样，优惠政策多样 3、地块规模大，开发范围广，未来发展前景好 单价高户型小，户型格局差，内部分割较乱，实用率低 楼间距仅有12米，不利于日后的商户经营，门前摆放货品后将影响车辆出入 位置偏僻，周边荒凉，交通不便，区域无配套，缺少人气无商业氛围 规模大开发周期长，投资风险高 同本项目具有可比性，同期同类产品，分流市场客源对本案影响较大，但双方因户型面积不同，因此购买人群略有区别，本案客户主要以大中型投资客户为主，而对方因户型限制主要为中小型投资客户 区域 沭 阳 项目名称 苏 北 车 市 优势 市场一期主营汽配相关产业，包括汽配、维修整形，二期即将开业主营汽车销售，项目规模较大且市场已有一年多客户积累 项目周边交通路网发达，紧邻市区，配套齐全 劣势 项目知名度低，一期入住率不足70%，市场管理混乱，无人气 开发地块大，缺乏前期市场调研，开发周期长，一期租售业绩不佳，未树立好项目品牌，一期未做足客户积累，将影响二期市场消化 同本案对比 区内少有的较大规模车市，整合了沭阳汽车市场资源，经咨询得知该市场沭阳区外的商户近30%，项目招商政策为一年返租，销售均价2200元/㎡ 浙江 商城 家居建材五金综合商城，浙商投资，市场成熟，有人气 市场宣传管理较好，规模大，外观大气 业态分布杂乱无明显规律 无大型停车场， 楼间距较窄，据目测不足15米 开业五年多，市场有人气，类似于淮海建材城的业态格局，三年免租期，现租金为五万/年（不分位置） 区域 泗 洪 项目名称 新天地 装饰城 优势 1、商城为大卖场型商铺，空间集中，一站式购物方式 2、市场成熟，是泗洪早期入市的建材装饰市场，口碑较好 劣势 临街商铺少，市场内通道狭窄，空间不明亮 2、无停车场，不利于车辆装卸货品，市场车辆无人疏导管理，交通混乱， 同本案对比 无直接竞争关系，该市场已入住90%，市场内有小超市及餐饮饭店，人性化服务值得借鉴 圣玛可 购物广场 欧式建筑，风格新颖，外观时尚亮丽，视觉冲击强烈 德国区、法国区分区明确，车道宽敞，独立停车场 2-3层建筑，所有商铺临路，外置购物楼梯 美观大方，开放式购物通道。 周边配套不健全，紧邻车站，人流虽多但交通状况混乱，车辆进出市场不便，周边市政大规模施工修路 推广营销不佳，入住率不足30%，无人气，多数租售出的商铺均未营业 外观设计在圈内独树一帜，有效的吸引了消费群的眼球，值得借鉴，但业态分布无规律，市场营销不佳，后期管理不当导致市场租销冷淡，同本案属同期上市产品，但因其营销策略不佳，加之泗洪市场较小导致供需失衡 区域 泗 阳 项目名称 金三角 建材装饰城 优势 规模适中便于市场消化，滚动开发，一期租售业绩较好，二期期房预定中 外立面颜色鲜艳，设有大幅户外墙体广告牌，增加商城商业氛围带动广告费的附加收入 劣势 入住率较高但市场人气不足，卖场型的购物环境，通道窄，光线暗，无购物气氛 二期销售均价高达5000元/㎡，定价过高，难以实现后期的资金快速回笼 同本案对比 整合了泗阳区域内的客源，对本案开发泗阳市场有一定影响，开发商力求打造泗阳最优的建材装饰城，资金投入较大，市场管理较好，外墙的大幅广告牌设计值得借鉴 市场综述 通过对个别区域的行销调研