河南焦作山阳区地块商业价值初步判断剖析.ppt

* * * * * * 焦作山阳区地块商业价值初步判断 城市宏观背景 焦作市商业概况 目录： 区域商业概况 PART 1.城市宏观背景 GDP——焦作市GDP稳步增长，在经过2010-2012年3年10%以上的快速增长后，2013年GDP增速出现下滑。 城市宏观背景 城市宏观背景 人均GDP——焦作市经济发展水平在全省处于中上游，2013年人均GDP为48505元，在全省排名第四，反映出焦作人具备较强的消费能力。 城市人口——2012年焦作市常住人口364万人，其中城区人口仅有92万人，人口基数小，房地产市场容量有限，商业消费力支撑有限。 2012年焦作市常住人口364万人，总体人口基数小； 焦作市各大城区总人口为91.7万，其中山阳区、解放区人口最多，高新区人口最少，仅为5.1万； 城市宏观背景 公路 晋城 济源 焦作 新乡 郑州 温县 晋新高速 连霍高速 长济高速 二广高速 焦温高速 S306 S308 太行山脉 公路交通：焦作市拥有晋新高速、焦温高速、长济高速、郑焦晋高速等，方便直达周边城市，并且与二广高速、连霍高速这两条贯穿南北、沟通东西的国家干线高速公路相连，外围公路交通相当便利 铁路交通：境内有焦柳线、焦衮日线、太焦线，其中焦柳线是平行于京广铁路，联系华北、中南地区的另一条南北大干线；焦衮日线连接东部、太焦线是晋煤东南外运主要铁路干线。 另河南省第一条城际铁路——郑焦城际轻轨建设中，即将开通。到时郑焦之间仅需25分钟，将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率 焦作 日照 郑州 柳州 焦衮日线 焦柳线 城际轻轨 铁路 太原 焦太线 晋焦郑高速 城市交通——焦作境内拥有多条高速公路和铁道线路，对外交通便捷；郑焦城际轻轨将在2014年开通，通车后郑焦之间来往仅需25分钟，将极大的带动旅游、商务人群往来的次数和频率。 城市宏观背景 焦北商住组团：焦作市商贸、金融与都市旅游综合服务中心 焦南行政组团：焦作市行政居住与现代休闲娱乐服务中心 焦新科技组团：焦作市高科技工业中心和科技教育创新中心 焦西综合组团：焦作市次级行政居住中心 焦东综合组团：焦作市物流中心 西部工业组团：焦作市先进制造业与生产性服务业中心 东部工业组团：焦作市重型制造业中心 老城区：将老城中心的部分职能向新区疏解，原有老城中心保留传统商业、文化娱乐、旅游服务等功能。 焦北商住组团 中心城区 焦新科技组团 焦南行政组团 焦东综合组团 东部工业组团 焦西综合组团 西部工业组团 焦作市政府 区域发展趋势——城市围绕中心城区已发展形成七大功能组团，我项目所在的焦南科技组团是未来焦作市的高科技工业中心和科技教育创新中心。 城市宏观背景 新区校园-理工大 新区绿化风景 新区道路 新区产业-创业园 新区公园-龙源湖 新区公园-龙源湖 新区建设成果——新区目前已建成理工大新校区、创业园区、龙源湖公园等众多项目，城市基础设施日趋完善，已经成为整个焦作市居住环境最好的区域。 城市宏观背景 区域发展初期，以行政单位迁入为主要发展支撑，启动城市基础设施建设，启动土地的一级开发。 区域发展高速期，大量人口导入，产业服务功能和人居配套功能成为区域发展主题，配套与服务的升级不断推升着区域走向成熟。 区域发展稳定期，产业升级与产业链扩展，配套主题由单一转向多元，配套能级不断跃升，都市意向成为区域发展关键词。 焦作新区发展阶段 新区趋势——得益于行政、产业等多方面发展，在新区由产业空城向人居新城转变的机遇下，产业服务功能和人居配套功能是区域下一步重点要解决的问题；项目应当顺应发展趋势，围绕区域所需功能构建价值体系。 城市宏观背景 PART 2.焦作市商业概况 焦作市商业体系结构为“两轴多中心”的格局。规划解放路、民主路为城市商业轴线。2个一级商业中心（1个一级商业主中心、1个一级商业副中心）、5个二级商业中心、12个三级商业中心，地块未在商业网点规划区域内。 商业规划 目前焦作市商业形成两大商圈，早期形成的解放路商圈和正在快速发展的人民路商圈，伴随着城市往南发展，焦作市商业中心也在逐步向南辐射。 解放路商圈 市级商圈 人民路商圈 市级商圈 商圈 商圈级别 主要形态构成 代表商业 解放路商圈 市级商圈 百货 超市 商业街 三维广场 百货大楼 香港城 新亚商厦 恒兴商厦 焦作商业街 大杨树商业街 人民路商圈 市级商圈 百货 超市 商业街 家居广场 千盛百货 丹尼斯 欧凯龙 摩登商业街 王府井百货 目前焦作市典型的两大商圈分别是解放路商圈和人民路商圈； 解放路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈，由临街商铺、大型百货、生活超市和家电商场构成； 人民路商圈处于整个焦作市的中心位置，且周边行政、商务、金融单位众多，发展迅速。 焦作商业格局 商圈名称 商圈级别 典型项目 体量（万㎡