推进农民住房及宅基地改革创新的对策.docVIP

推进农民住房及宅基地改革创新的对策 　　一、从立法界定来看，加快国家、地方立法，修改调整有关法规，准确界定农民住房、宅基地相关内容和法定内涵 　　包括宅基地在内的农村土地管理制度，由于受当初立法时我国经济发展水平和农村经济社会发展背景的影响，《土地管理法》第四十三条、第五十九条和第六十二条等有关农村土地管理的规定已经难以适应和满足现今农村经济社会发展的需求，在农村宅基地及农民住房管理制度、政策、程序、审批、管理规范等诸多方面都需要调整修改补充，尤其在农民住房、宅基地的法定内涵上加以一一界定。 　　一是准确界定宅基地物权和用益物权的内涵。在宅基地完整物权和用益物权上，尽快修改和完善有关宅基地相应的法律法规，清理有关宅基地的政策规定，与《物权法》将农民宅基地定为“物权”的法律相一致；突破法律对宅基地完整物权的限制，宅基地在集体土地所有权性质不变的情况下，将宅基地所有权、使用权、发展权“三权”相剥离，使宅基地真正体现出应有的完整物权性质。 　　二是准确界定宅基地“一户一宅”和住房建设的法定内涵。“一户一宅”是宅基地审批、分配、使用和管理的重要内容和前置条件，根据农村“一户”居民的要求，严格宅基地申请人的资格和条件，设定一户中的户籍人口数，一户家庭现有人均住宅面积和宅基地面积，不符合资格和条件的不得因分户而申请宅基地。宅基地申请制度与计划生育政策衔接起来，对符合条件但为超计划生育的，在申请宅基地应缴纳一定数额的宅基地使用费。从法律上赋予农民住房财产权的完整产权，尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让只限于本村的半商品化状态，真正赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整法律意义上的财产权，赋予农民占有、使用、收益、转让、抵押的完整权利。 　　三是适时修改《物权法》赋予农民对宅基地的收益权和转让权，允许宅基地进入市场自由流转。加快宅基地、农民住房管理和流转的单独专门立法，进行法律的专门界定，从法律层面赋予和保障农民对宅基地的完整物权，对农民住房的完整产权，使农民住房与宅基地上的农民住房名正言顺地成为农民的合法财产。 　　四是通过立法来规范宅基地及其住房流转的条件、范围、方式、期限、收益分配、退出以及流转后土地产权关系调整等事宜。按照《物权法》第一百五十五条规定，制订和明确宅基地登记确权转让发证的实施细则和实施条例，规范和完善宅基地的产权关系，解决宅基地抵押贷款流转方面及宅基地用益物权属性不明的问题。 　　五是突破和修改《担保法》《土地管理法》等法规关于农村宅基地使用权不能抵押的限制。允许宅基地使用权上设立抵押权，赋予宅基地地上房屋抵押权及宅基地使用权连带抵押的权利，允许农民通过宅基地使用权抵押等流转的方式获得其物权带来的合法权益。同时，发放统一的，并同城市国有土地上房屋一样的、有法律效力的农村宅基地使用权证和宅基地房屋产权证。 　　二、从产权确权来看，加快农民住房、宅基地确权赋能、产权重构 　　加快确权赋能，还原农村产权真实价值，把产权权能赋予农村产权，真正赋予农民宅基地完整使用权与农民房屋财产权权能。明确规范农民对宅基地拥有排他的使用权、收益权、转让权、处置权、抵押权、担保权、传承权，有原则、有条件、有范围地放开农户流转。打破宅基地使用权、农民房屋所有权的村社边界限制，改变宅基地、农民房屋的有限产权，逐步实现农民对宅基地的完整用益物权。 　　一是在宅基地占有权利方面，可根据宅基地使用权获得途径方法以及时间的不同，实行差别化、多样化的赋权。其一，对于历史上形成的、基于集体经济组织成员权而依法免费申请所获得的宅基地原始使用权，应依据有关政策规定，赋予其较为充分、较为完整的权能，可赋予其70年的宅基地使用权排他性控制和支配的权利。其二，对通过各种流转方式二、三手获得的宅基地继受使用权，应根据政策规定和流转次数给予其相对有限的权能，即赋予其宅基地地上房屋所有权期限内的排他性控制和支配的权利，其期限不得超过宅基地使用权最先原始获得的剩余使用期。 　　二是在宅基地使用权能方面，主要分两种情况：其一，对基于集体经济组织成员免费申请的宅基地最先原始使用权，按照省、市、县、规划建设容积率规定，并已相应取得城镇规划部门颁发的规划许可证和建设部门的建设开工许要证的条件下，可维护、改造、翻新宅基地上的现有旧房屋，也可旧房拆除利用原始的宅基地，重新建设住房。其二，对符合国家规定，通过二、三手流转方式所获得的宅基地继受使用权，不论其地上房屋新旧，不得像首次原始获得宅基地一样，拆迁房屋，重新利用宅基地建设房屋，但可以继续使用和维护宅基地上的现有旧房，规划、建设部门和镇（村）有关部门要严格把关。 　　三是在收益权方面，要确保农民住房、宅基地使用权的合法收益，既赋予农民对宅基地的收益权，又赋予农民对宅基地的转让权，在赋予农民合法获得宅