常州市地价体系建立与应用.pdf

土地市场类 常州市地价体系建立与应用 徐建伟 (常州市国土资源局 常州213003) 摘要：结合11年来常州市地价体系建立健全的工作实践，本文探讨了常州市地价体系组成内容、地价体系中 土地定级、基准地价评估、地价动态监测系统等要素的建设路线。地价体系在地价评估、清理土地隐形市场、 加强地价管理、维护国有土地资产利益等方面中的应用表明：常州市地价体系建立为了解常州市城市地价水 平和地价动态变化规律，进行基准地价更新、地价预测预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等 方面提供决策依据，科学促进土地经营水平、城市经营水平的提高。 关键词：地价体系土地级别基准地价宗地地价常州市 1 引言 土地资源是城市的主要生产要素之一。在社会主义市场经济体制建立和日益完善的今天，由于土 J。 地在经济生活中的基础地位，决定了土地市场是源头市场，土地已成为城市资产的重要组成部分¨-2-3 “地要有主(地籍)，更要有价”。土地价格(地价)作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，在调 节城市土地利用、优化土地资源配置等方面的作用日趋明显H’5’6J。建立健全城市地价体系，显化城市 土地资产，有利于社会主义市场经济条件下土地的管理，更有利于城市土地资源的优配置和城市土地 资产的经营。就土地的所有者、管理者而言，地价体系的建立，可加强土地资产管理，防止土地资产流 失，保证国家土地所有权在经济上得到实现。就土地的投资者、使用者而言，完善的地价体系可以帮助 其了解、掌握城市土地的市场价格和地价分布，以利于确定土地资产量和进行土地开发投资¨’2’3j。 2常州市地价体系组成 由于土地质量、地产权利、市场供求和政府土地管理政策的不同需要，地价并不是一个简单的商品 价格，而是由一组价格组成的体系¨J1(图1)：评估地价体系、市场地价体系及地价动态监测体系。评 估地价体系包括：外围乡镇土地等次、城市土地级别、基准地价、基准地价——宗地地价修正体系和宗 地地价等内容。市场地价体系包括出让地价、转让地价、租赁地价、抵押地价和入股地价等。本文以常 州市涉及政府为评估地价体系(土地定级、基准地价建立与调整、土地价评估、外围乡镇土地分等及常 州地价动态监测体系)作为研究重点，至于市场地价体系则不在本文的研究范畴之内。 3常州地价体系建设路线 常州市自1992年即开始与南京大学合作尝试建立城市地价体系：1992年开展城市土地定级估价 (土地级别与基准地价评定)，1995年进行基准地价更新及宗地地价评估信息系统研制，1999年进行土 地级调整、基准地价更新、地价指数编制及宗地地价评估信息系统升级，2002年常州等城市被国土资源 部列为“国土资源大调查——城市土地价格调查”第一批试点城市，至2003年再次调整了土地级别，更 准地价建立、外围乡镇土地分等与地价动态监测体系建设路线。 在常州市地价体系建立实践中，遵守《城镇土地定级估价规程》、《城镇土地分等定级规程》及《城 0’¨J，确保地价体系在科学性和实用性、定性分析与定量 市地价动态监测体系技术规范》等行业规范[9’1 分析、宏观评估与微观评估，现状主评估与动态监测等方面相统一。与此同时，注意吸收和借鉴先进的 理论与方法，在实践中有所探索与创新：①在土地定级方面，1992年率先使用多因素因子作用分值法对 310 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 ——。 ．．．．．．L ．．