鼎太风华价格方案与促销安排题库.pptVIP

鼎太风华二期·臻美园 价格方案与促销安排 世联地产顾问(深圳)有限公司 2003.5.8 主 要 内 容 实收均价的确定 内部调差 折扣率与付款方式 促销安排 鼎太风华二期由四栋11层带电梯小高层组成，分标准层、复式＋阁楼＋露台、顶层＋阁楼＋露台、首层带花园等户型。 总建筑面积：71288.4平米 总户数：662套 西面距离港湾大道最近60米，南面于市政路接壤，高架桥严重遮挡K栋1单元低楼层 楼间距：19-40米 目前市场情况 定价方法的选取 合理定价是为了尽可能赢取最大的市场份额.而市场上销售期间重叠的同质楼盘众多，直面竞争以及如何突破竞争，理性的价格体系.将成为最有效的营销工具之一。 在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此成为首选方法. 选取比较楼盘 遵循的原则：同区域同类型同时段同客户确定合理的比较对象及权重值。 一级竞争： 阳光棕榈园、星海名城、港湾丽都 二级竞争： 蔚蓝海岸、招商海月 三级竞争： 漾日湾畔、荔林春晓 比较项目的权重确定 打分标准： 1、打分取值范围：-0.5~0.5，项目与比较对象对比，打出项目的相对分值。 2、0为项目与之相当，正分为项目较优，负分为项目较差。 计算项目的比准均价 价格表的制定 影响朝向差因素的权重 最大朝向差： 本项目同一标准层内的各项影响因素（主要包括户型、朝 向、景观等）变化较大，为充分体现高综合素质单位的价值，同 时拉大与低素质单位的价差，我们将最大朝向差定为1000元/平米。 最大层差： 本项目4栋从上至下的景观与视野并无明显差异，同时为 避免出现高层单位由于价格拉的太大，出现“高处不胜寒“的局 面，我们将最大层差定为100元/平米。 1-3层：80元/平米 4层（考虑楼层数字）：60元/平米 5层：100 元/平米 7-8层：100元/平米 9-11层：80-100 元/平米 H栋朝向差 I栋朝向差 J栋朝向差 K栋朝向差 特别户型调差 一层带花园单位调差原则： 1、与户型面积成正比分配。 2、与花园实际可使用面积成正比分配。 单身公寓：480元/M2 二房：560-700元/M2 三房：700-800元/M2 四房：800-1000元/M2 特别户型调差 本项目的顶层目前全部都已做好隔板（除客厅上空以外），且阁楼可利用面积达50％以上。为户型增色不少。 故我们在价格体系中充分予以体现之价值： 顶层复式跳差：1500 元/M2 顶层平层+露台根据阁楼利用程度的不同分别跳差：800-1000元/M2 单价分布区间分析 付款方式 价格策略 ——突破常规，灵活操作 通过在不同销售阶段，现场控制房号的留放，并结合各种促销策略，保证实收均价的实现。 平均折扣率 0.93*8%+0.96*80%+0.97*9%+0.98*3%-1070/38495=0.931 销售控制 开盘时，四栋全部放出，保留I、K两栋一层单身公寓。 开盘后视销售情况，可以封闭两栋的房号，或放出148M2、158M2和复式单位为主）。 附件1－价目表 附件2－付款方式 二期开盘认购促销： 首期3千抵3万 送岁宝消费卡价值3千元 开盘日抽POLO时尚轿车 一期促销 成交客户送1万元的现金红包或直接计入首期款 价值1千元的岁宝购物卡 价值200元的果篮 * * 鼎太风华二期·臻美园基本概况 H栋 I栋 J栋 K栋 高 架 桥 港湾大道 泳池 足球场 6.04 40 40 147-152 4*2*2+1 67 127-154 3*2*2 137 114-159 3*2*2+1（露台） 2.42 16 16 172-264 复式 1 105 3*2*1+1 62.08 411 206 91-101 3*2*1 14 70-105 2*2*1+1（露台） 149 71-92 2*2*1 24.77 164 1 69.5 2*1*1 4.68 31 31 40-61 单身公寓 套数比 合计 套数 面积 户型 项目户型比例 社区规模、楼间距、绿化面积 前海 鼎太风华二期 2003-1-4 72% 荔香公园、名校、交通 5300 南头 荔林春晓 2002-5-18 75% 海景、户型 6200 后海 招商海月二期 2002-9-20 30% 名校、交通、配套 6500 后海 蔚蓝海岸三期 2003-3-23 35% 海景、位置 6100 后海 漾日湾畔 2002-9-14 65% 户型创新、交