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房产买卖成功案例 案情简介： 位于上海市**路*室的房屋系被告朱某及案外人姜某所有。2009年4月6日，原告徐某、孙某与被告朱某在案外人某房产经纪公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定被告向原告出售该房产等其他事项。原告为表示对被告的购买诚意，支付了居间人意向金4万元，双方并于签订居间协议后10日内签订正式的房地产买卖合同。居间协议同时约定，若被告朱某同意签订本协议，则上述意向金将转为定金，由居间人转付被告。同日，原告向被告支付了4万元。 同月11日、14日、17日被告朱某三次以该房屋有另一共有人姜某不同意签约为由，表示不同意继续转让该房屋。并于17日出具书面承诺称愿意立即返还原告已支付的定金4万元，后未支付。 再之后，被告朱某则干脆拒绝与原告谈判，恶意躲避原告。原告不服委托上海诺迪律师事务所张海军律师及李渊远实习律师代理起诉，要求被告双倍返还定金8万元整。 法院判决： 因被告恶意躲避且明显违约，法院缺席判决被告双倍返还原告定金8万元整及承担案件受理费、财产保全费共计2681.765元。 律师分析： 一个假设：暂且不论本案的居间协议的法律效力，我们假设本案的居间协议是在有效的前提下讨论以下问题： 1、意向金在法律上的定义如何？ 我们认为：在全民都向房产看齐的时候，拥有一处房产就意味着在这个竞争激烈的社会中拥有多一份的核心竞争力。因此，对房地产的争夺纠纷就成了日益频繁的法律事务之一了。 本案中，原告在居间人的居间下，与被告签订的居间协议中约定，由原告在签订该居间协议的时候支付一定比例的意向金即4万元，作为向被告购买其房屋的诚意表示，其体现的就是一种占有房地产资源的情况下被告的主动权。虽该意向金在后来由居间方转交付给被告，但被告的主动性仍比原告强大。 那么，法律在意向金这方面的认识如何呢？如果在卖方收取了意向金后，又因一方的原因致正式的房屋买卖合同没有签订，则该意向金如何处理？ 我们认为：可以适用合同法上的缔约过失责任来处理。 A、 缔约过失责任，是指在合同订立过程中，当事人一方违反诚实信用原则的要求，因自己的故意或过失给缔约相对方造成信赖利益的损失时，依法应当承担的损害赔偿责任。 B、缔约过失责任的构成要件： 1）缔约过失责任必须发生于订立合同的过程中；该缔约的时间是从要约生效开始，终止于合同有效成立前。 2）当事人一方须有缔约过失行为，即当事人一方在订立合同过程中违背诚实信用原则，损害相对人信赖利益的行为；具体的行为类型有如：a、假借订立合同，恶意进行磋商；b、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；c、泄露或者不正当使用在订立合同过程中知悉的商业秘密；d、其他违背诚实信用原则的行为。 3）行为人的过失行为造成了相对方的合理的信赖利益的损害 4）须行为人行为能力。 C、缔约过失责任的赔偿范围和承担方式： 依法律规定，缔约过失责任的形式为损害赔偿。 其赔偿的范围包括直接损失和间接损失，直接损失包括a缔约费用；b、准备履行所支付的费用；c、受害人支出上述费用所失去的利息。间接损失为丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。 结论：本案的4万元若没有转变为定金性质，则可按上述赔偿标准要求被告偿还。 2、何谓定金罚则，本案是否适用定金罚则？ 定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。 依法律规定，定金可分为4类：1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。 2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。 3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。 4、违约定金。《担保法》第