2015-2016房地产新政对于三四线城市项目的影响分析讲义.doc

2015 – 2016 房 地 产 新 政 对 于 三 四 线 城 市 项 目 的 影 响 分 析 前 言 “三线城市”本身是一个城市能级的定义，为了方便下文的理解，本案在阐述之初首先对于“三线城市房地产市场”这个概念进行针对于项目的定义。如果城市房市被定义为“三线”，那么本案认为所谓“三线城市房地产市场”也是分三六九等的，如果严格定义，本案认为城市所谓的“三线城市房地产市场”仅限于传统市区，而具有讽刺意义的是，这部分市场上的存量其实并不大、销售情况也不十分严峻，是谈不到“去库存”这个话题的。但要注意的是在“三线城市”中，这个不需要“去库存”的地域性极其严格，例如与传统市区十分接近的开发区、新区等地区，库存就马上严峻了许多。本案认为，目前“三线城市”去库存任务最艰巨的区域就包含诸多新区，所以，在接下来的阐述中，本案将“三、四线城市”定义为开发区、新区或类似地域，而不包含传统市区。 一 在房地产市场经历了很长时间的低迷之后，政府终于在2015年陆续推出了一系列救市政策，从供给层面的土地有供、有限，到针对购房个体的降首付、减税费、予补贴等等，这为2015年度房地产市场带来了一波大幅上扬。然而这些政策所产生的美好态势并没有惠及所有的房地产市场或项目，甚至其产生的效果本身也与政策颁布的初衷背道而驰。截止到目前为止不难看出，一系列新政对于绝大多数的三线以及以下的房地产市场并未有促进作用；而对于此级别市场上的旅游、度假类型的房地产项目，更没有产生丝毫的助推。 本案认为2015-2016年的系列政策对于“三线城市”项目和类似项目来说，供给侧的改革可以在长远时间控制滞销存量的进一步增加，而针对促进需求层面的系列举措，从目前的数据统计和未来的走势分析来说，则如同鸡肋。 二 首先，在供给层面，2015年度土地执行“有供、有限”，总体效果较为显著。 自2010年以来，为缓解供应不足的矛盾，各地纷纷加大土地供应。然而，随着住房需求逐渐得以满足，各地土地供应的脚步却未能及时，流入人口明显小于流出人口的，在土地财政的刺激下，供了太多的地，盖了太多的房，在巨大的库存压力下，供应结构性过剩的问题已十分突出进一步的降价走量是开发商的必由之路从政策实际执行情况来看，总体而言，土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。 绝大多数库存过高城市依而行，2015年土地供应同比大幅下滑，特别是库存压力普遍过大的三、四、五线城市。300多个三、四、五线城市中，近八成城市土地供应有所下滑，其中半数下滑幅度在5成以上。但是也有部分城市在政策执行上存在言行不一的情况土地消化周期偏长的。降息、降准，营业税免征年限2015年宏观经济层面承压，央行不仅持续向市场释放流动性，而且接连降息，仅年内就经历了5次降息5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降3月30日，多部委发文下调二套房最低首付比例至4成财政部下调营业税免征年限至2年；9月30日，中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成非限购城市首套房首付微调0.5成。2015年楼市成交在政策推动下再创新高，据CRIC监测的重点城市数据来看，2015年商品住宅成交面积为33814万平方米，同比大涨27%，也明显高于2013年高点，楼市成交再创历史新高。 2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%创出了上海商品住宅均价的历史新高1月深圳新房成交均价达4.65万元/,同比上涨74.27%环比增长9.51%二手住宅1月共成交15159套,同比上涨74.12%,环比增长19.43%。一线城市库存相比2014年底下降了8.1%，二线城市方面，大多数城市库存低于去年同期，库存总量较2014年年底减少了7.9%。三四线城市方面，库存总量较2014年年比下降了5.7%。整体成交量再创新高部分库存压力城市亦有亮眼表现 从以上数据我们可以看出，三、四线城市的同比增幅较去年达到24个百分点，表现优于预期，成交面积同比也大幅上涨监测的重点三、四线城市多为经济强市，有一定的外来人口基础，因此其成交整体表现较好。具体来看，城市间分化尤其明显，温州、肇庆、惠州、东营、东莞等城市表现抢眼，今年成交同比增幅都在50%以上，尤其是惠州、东莞，依托广深经济圈，自身人口集聚能力较佳，再加上一线城市经济辐射效应，推动成交快速上行 从以上可以看出，这一系列降息、降准、降首付的加杠杆、释放需求的新政,将北上广等限购城市排除在外了。事实的确如此。库存难题似乎特指三四线城市,与一线城市没有关系。在政策暖风中受益的,并不是三四线城市。在政府过去12～18个月放松限制之后,三四线城市的房价仍面临压力,2015年12月同比继续下跌2.5%。而与之相比,二线城市的房地产市场逐步复