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中国城市房地产开发投资潜力10强研究报告房地产业已经成为国民经济的支柱产业，加速发展城市和加快城镇化进程已经被确定为我国经济发展的关键战略。以城市经营为背景，以房地产开发活动带动城市建设为契机，提高城市竞争力，不仅成为中国各个城市市长们特别热门的话题，而且吸引了众多媒体和业内人士积极参与讨论。同时，我国房地产市场竞争日趋激烈，众多开发商开始进行跨地域的房地产开发，如何评价各城市的房地产开发投资潜力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为社会各界人士极其关注的重大问题。2003年5月到9月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了公正、客观、全面的研究。TOP10研究组认为：一个城市的房地产开发投资潜力指的是市场潜在需求和潜在供给的差距，它主要反应了市场投资的增长空间。在对国内外有关城市竞争力、单一产业竞争力研究基础上，结合中国经济发展和房地产行业的特点，TOP10研究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对城市的住宅、办公楼、商业用房分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，最后根据房地产市场不同分物业投资结构比例加权得出房地产综合开发投资潜力。 住宅开发投资潜力ＴＯＰ10城市 按照基本理论框架，TOP10研究组分别从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对35个大中城市住宅市场的开发投资潜力进行研究，具体评价指标为GDP、市区人口、人均GDP、人均居民储蓄余额、人口增长率、城镇居民人均可支配收入、收入房价比、人均居住面积、销售面积、竣工面积、空置率、销售额、投资额、吸纳率、开发投资额增长率等等。 研究结果显示住宅开发投资潜力10强城市是：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，随后依次是：广州、厦门、南京、宁波、杭州、成都、青岛。 在10强城市中，以上海为龙头的长江三角洲的城市占据四席，珠江三角洲的城市占据了二席，说明中国最活跃的两大经济圈仍然存在较大的房地产开发投资的增长空间。TOP10研究组对10强城市市场供求关系进一步比较分析，10强城市中50%的城市低于35个城市人均居住面积的平均值15.37平米，如杭州、宁波、广州的人居居住面积还不到13平米；从潜在供给看，投资增长速度和新开工增长对城市住宅开发投资潜力影响较大，比如厦门，其投资和新开工不足使得开发投资空间较大。从潜在需求来看，上海、杭州和宁波三强城市的消费水平和财富积累水平明显强于其它城市，上海、宁波、杭州、厦门、深圳等人均GDP、人均储蓄余额都名列前茅，使得其住宅开发投资潜力较大。 办公楼开发投资潜力ＴＯＰ１０城市 按照基本理论框架， 办公楼开发投资潜力的具体评价指标为GDP、白领人数、进出口总额、外商直接投资FDI、第三产业产值增长率、人均第三产业产值、人均GDP、销售面积、新开工面积、吸纳率、开发投资额增长率、新开工面积增长率等。 研究结果显示办公楼开发投资潜力十强城市是：上海名列第一，深圳名列第二，北京名列第三，随后依次是：宁波、广州、厦门、成都、石家庄、青岛、大连。 ?在10强城市中，以上海为龙头的长江三角洲的城市占据四席，珠江三角洲的城市占据了二席，说明中国最活跃的两大经济圈仍然存在较大的房地产开发投资的增长空间。TOP10研究组对10强城市市场供求关系进一步比较分析，10强城市中50%的城市低于35个城市人均居住面积的平均值15.37平米，如杭州、宁波、广州的人居居住面积还不到13平米；从潜在供给看，投资增长速度和新开工增长对城市住宅开发投资潜力影响较大，比如厦门，其投资和新开工不足使得开发投资空间较大。从潜在需求来看，上海、杭州和宁波三强城市的消费水平和财富积累水平明显强于其它城市，上海、宁波、杭州、厦门、深圳等人均GDP、人均储蓄余额都名列前茅，使得其住宅开发投资潜力较大。 ?办公楼开发投资潜力10强城市中，80%是中国最早对外开放的城市，这表明外向经济和对外合作程度直接影响办公楼的开发投资潜力；特大城市在10强排名中仍然独占鳌头，尽管特大城市的市场供给相当大，比如北京和上海连续三年的办公楼竣工面积之和分别占35个大中城市的16.02%和12.21%，但由于这两个城市对办公楼的潜在需求也非常大，比如北京、上海的白领人口分别占35个城市的白领人口总量的12.6%和11.5%, 而且这些城市的办公楼出租率比35个城市平均出租率高出一到两倍，所以他们仍然具有较大的开发投资潜力。从办公楼市场自身的素质来看，市场吸纳率和空置水平直接影响办公楼开发投资潜力，比如石家庄，由于较低的空置率和较高市场吸纳率使其跻