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南京完美生活项目投资分析 按住宅计算 （一）投资部分 总投资额=单价*建筑面积=5000元/平米*38平米=190000元。 首付金额=190000元*0.2=38000元。（按首付两成计） 月还款额=845元。（按八成贷款，30年等额本息计算） （二）收入部分 采用市场比较法确定未来租金收入 选取可比实例 根据本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例: A: 南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例 B: 南开区广开四马路广云花园租赁交易实例 C: 南开区白堤路龙井里租赁交易实例 对可比实例进行修正 可比实例修正表 估价对象及可比实例 完美生活 案例A 案例B 案例C 比较因素内容 租赁价格 0.7元/平米/天 0.85元/平米/天 0.75元/平米/天 交易情况 100 90 90 90 房地产状况 地区级差 100 97 100 102 离市中心距离 100 98 99 97 离主干道距离 100 100 98 96 房屋成色 100 90 94 70 结构装修 100 90 95 85 商业网点 100 102 100 98 公共配套设施 100 94 94 85 物业管理及服务 100 92 95 80 景观 100 96 102 85 由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正均为90. 房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下： 可比实例A：0.7元/0.93=0.75元/平米/天 可比实例B: 0.85元/0.96=0.88元/平米/天 可比实例C 0.75/0.88=0.85元/平米/天 完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数： 75+0.88+0.85）/3=0.83元/平米/天 交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时间将在一年半以后，综合考虑未来该地区的发展情况以及本市房屋租赁市场的整体情况，年增长率按5%计算，则完美生活的租金价格应为：0.83*（1+5%）的1.5次方=0.9元/平米/天. （三）投资收入比较 面积 月还款额 月租金额 月收益 38平米 845元 1026元 181元 55平米 1223元 1485 262元 按上表计算，投资完美生活的38平米住宅单元一套，30年后不但可以通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益27160元。（181*12*30—5000*38*0.2） 该方案未考虑房产的未来保值增值因素。 按办公计算 （一）投资部分 1、总投资额=单价*建筑面积=5000元*152平米=760000元。（以38平米为1个单位，按4个单位计算） 首付金额=760000元*0.2=152000元。（按首付两成计） 月还款额=3380元。（按八成贷款，30年等额本息计算） （二）收入部分 采用市场比较法确定未来租金收入 选取可比实例 根据本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置,选取可比实例: A: 南开区黄河道大通大厦租赁交易实例 B: 南开区长江道新时代大厦租赁交易实例 C: 南开区白堤路运通大厦租赁交易实例 对可比实例进行修正 可比实例修正表 估价对象及可比实例 完美生活 案例A 案例B 案例C 比较因素内容 租赁价格 1.3元/平米/天 1.3元/平米/天 1.1元/平米/天 交易情况 100 95 92 92 房地产状况 地区级差 100 97 100 98 离市中心距离 100 98 99 97 离主干道距离 100 100 100 96 房屋成色 100 94 90 88 结构装修 100 102 97 98 商业网点 100 100 100 96 公共配套设施 100 96 94 90 物业管理及服务 100 95 92 90 景观 100 96 94 94 由于可比实例均为非专业公司进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在一定差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正。. 房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下： 可比实例A：1.3元/0.97=1.35元/平米/天 可比实例B: 1.3元/0.96=1.36元/平米/天 可比实例C 1.1元/0.94=1.17元/平米/天 完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数： （1.35+1.36+1.17）/3=1.3元/平米/天 交易日期修正，以上可比实例的交易时间均为近期，考虑到完美生活项