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第八章 国有资产评估 第四节 资产评估的基本方法 三、收益现值法  （一）收益现值法及其适用的前提条件  1、收益现值法的概念  收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 2、收益现值法应用的基本前提 ①被评估资产的未来预期收益是可以预测并可以用货币衡量的; ②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量; ③被评估资产预期获利年限可以预测。 （二）收益现值法的应用 收益现值法的应用,实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。一般有以下两种情况: 1、资产未来收益有限期情况下的评估方法  资产未来预期收益具有特定时期限制的情况下,应通过预测有限期限内各期的收益额,以适当的折现率进行折现后求和获得,各年预期收益折现值之和,即为评估值。 基本公式为: 评估值 式中: Ri——未来第i个收益期的预期收益额; n——收益期限,通常以年为单位; r——折现率。 收益现值＝∑（各年预期收益额×各年折现系数） 上述公式用图式表示如图 举例：某企业尚能继续经营３年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现准备转让。经预测得出３年内各年预期收益的数据如下： 2、资产未来收益无限期情况下的评估方法 基本公式 : 资产评估值＝ ∑(前若干年各年收益额 ×各年折现系数 )＋ （以后各年的年金化收益/ 本金化率） × 前若干年最后一年的折现系数 应当指出,确定后期年金化收益的方法,可以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后期第一年的收益作为永续年金收益。 P210 举例：某企业预计未来五年收益额如下： 四、清算价格法 （一）清算价格法的含义 所谓清算价格，是指企业由于破产或其他原因，要求在一定期限内将企业资产变现，在企业清算之日预期出售资产而收回的快速变现价格。清算价格法就是以清算价格为标准，对被评估资产进行评估的方法。 （二）清算价格法的适用范围。 第一，企业破产。当债务人不能清偿到期债务时，法院以其全部财产依法清偿其所欠的各种债务，不足部分不再清偿。 第二，抵押。这是以其所有资产作抵押物进行融资的一种经济行为，合同当事人一方用自己特定的财产向对方保证履行合同义务的担保形式。 第三，清理。是指企业由于经营不善导致严重亏损，已临近破产的边缘，或者因其他原因无法继续经营下去，为弄清企业财、物现状，对企业全部财产进行清点、整理和核查，为经营决策(破产清算或继续经营)提供依据，以及因资产损毁、报废而进行清理。 第五节 房屋建筑物的评估 一、房屋建筑物的分类及其评估特点 （一）按经济用途分类 1.住宅－－包括高楼大厦、普通楼房、排房、其他住宅。 2.工业房屋建筑物 3.商业房屋建筑物 4.交通运输房屋建筑物---火车站 汽车站 5.社会福利性建筑物 5.其他房屋建筑物 （二）按建筑结构分类1.钢结构 2.钢和钢筋混凝土结构 3.钢筋混凝土结构 4.砖混结构 5.砖木结构 6.其他结构（竹木结构） （三）房屋建筑物评估的特点  1.房屋与土地分开评估 2.房屋建筑物产权受土地使用权年限的制约 二、房屋建筑物现场查勘 评估机构获得了评估建筑物的产权、购建费用、使用情况及有关土地占用等资料之后，就可以进行现场查勘。现场查勘是评估人员对房屋建筑物的各项指标进行现场测定的行为，其主要内容有： 1.核对房屋建筑物的地址、坐落和部位。 2.确定房屋结构、类型和式样。 3.查勘的主要项目有墙体、屋面、地板、卫生设备、暖气设备、煤气设施、门窗、层高和其他装饰性结构。 4.测定房屋的地段朝向和层次。地段、朝向、层次、采光和通风情况，关系到房屋的使用价值，进而影响房屋价格的评估。 5.确定房屋建造年份，鉴定房屋完好程度。 6.勘丈绘图，必要时摄影。 三、房屋建筑物的完损等级 根据国家《房屋完损等级评定标准》，按照房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，将房屋建筑物分为以下五个等级： （一）完好房成新率在80％以上的房屋。房屋结构构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。 （二）基本完好房成新率在60％-- 80％的房屋。房屋结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧，有少量损坏但能正常使用。 （三）一般损坏房成新率在40％-60％，房屋的结构、构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行大修理。 (四)严重损坏房成新率在40％以下，房屋的结构、构件、装修、设备有明显损坏或变形、老化，并且不齐全，需进行大修或翻新。  （四）危房房屋的结构、构件已处于危险状态，有随时倒塌的可能。 三、房屋建筑物的评估方法（重置成本法） 举例： 1.评估对象概况：评估对象为某